マンションリノベーションのすべて――リノベ前に知っておきたいこと、進め方、費用など、マンションリノベーションの概要を徹底解説します

後悔しないリノベーションにするために

リノベーションで後悔を避けるためには、計画段階で自分の希望をしっかり整理することが重要です。この整理を基にした予算とのバランスを考慮した設計が、成功の鍵を握ります。また、リノベーションの鍵を握る施工会社を選定する際には、計画段階から参画してくれる会社を選ぶことが重要です。施工会社の事例を確認し、契約前に相談を重ね、信頼できるパートナーとなる会社を選びましょう。

マンションリノベーションのメリット、デメリット

マンションリノベーションのメリット（自由度）は、立地を含めた自分たちのライフスタイルに合わせた住まいの設計が可能である点や、古いマンションであっても、最新の設備やデザインを取り入れられる可能性がある点にあります。一方、デメリット（制約）の一例としては、建物の構造上の制限や共用部分への影響を考える必要がある点が挙げられます。

スケルトンリノベーションとは？

スケルトンリノベーションとは、マンションの内部（専有部分）を骨組みの状態まで解体し、新しい間取りや設備を施工するリノベーションの手法です。この手法により、建物の構造といった既存の条件にある程度左右されつつも、理想に近い住空間の追求が可能です。ただし、工事の規模が大きくなるため費用が増え、工期もそれに応じて長くなる傾向にあります。

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リノベ済みの物件を探す？　それとも自分でリノベ？

リノベーション済みの物件を購入する場合、すぐに入居できる利便性があり、完成した空間を事前に確認できるメリットがあります。一方で、自分でリノベーションを行う場合は、現在住んでいる住宅、もしくは希望の立地にある中古マンションを完全にオリジナルの空間に変えられる利点があります。しかし、スケルトンリノベーションのように住空間を骨組みまで解体し、一から空間を作り上げる場合には、時間とコストがかかることを理解しておく必要があります。

予算3000万円以上

3000万円以上の予算を投じれば、こだわり抜いたオリジナルの空間を作り上げることができます。大胆な空間プランニング、高級素材の使用、ハイグレード設備の導入などが可能となります。2つの部屋を1つにすることで広いLDKとし、輸入壁紙を使用、海外ブランドの高級キッチンを施工するなどの最高級の住まいを実現できます。

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WIC – ウォークインクローゼットの略。

DEN – 間取り表記用語。英語で「巣」「ほら穴」の意味。書斎など、趣味を楽しむための部屋として利用されるスペース。

予算2500万円以上

2500万円の予算では、高品質なフローリングや輸入壁紙、オーダーメイドの家具など、豪奢な内装を実現できます。高級なシステムキッチンやデザインと機能性を兼ね備えたパントリーや収納など、デザインにこだわった利便性の高い生活を叶えられます。

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予算2000万円以上

2000万円の予算では全体的な間取りの見直しや、カスタマイズされた家具・上級グレードのシステム設備の採用が可能となり、住空間を根本から再設計することができます。より洗練された住環境と快適な暮らしを同時に実現できます。

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予算1500万円以上

1500万円の予算では、間取りや部屋のデザインを見直し、高品質な材料や設備を導入できます。ある程度のオーダーメイドデザインが可能で、個々の好みに合わせたインテリアや内装が実現できます。

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WTC – ウォークスルークローゼットの略。

予算1000万円以上

1000万円の予算帯では、特定の場所に集中したリノベーションが一般的です。この価格帯で考えられるのは、キッチンやバスルームの最新化、床や壁の素材リニューアルによる空間の質感向上などです。限られた予算内で最大の効果を得るためには、改善したいエリアの選定が大切です。

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まずは多くの事例を見比べる

リノベーションの計画がこれからの段階であれば、さまざまな築年数やマンション種別のリノベーション事例を見ておくことがおすすめします。事例を通じて、自分がどのような変化を求めているか改めて気付く、自分の住まいではなにが可能かを把握するなどの気付きを得ることができます。

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［参考］首都圏の中古マンションと新築マンションの購入・リノベーション価格比較

：公益社団法人東日本不動産流通機構・中古マンションの基本指標 成約物件 2021年[首都圏]データ、築年数平均は22.67年

：公益社団法人不動産流通推進センター・不動産業統計集　（9月期改訂）２不動産開発・マンションの地域別平均分譲価格の推移 2021年[首都圏]データ

：（専有面積は平均価格/1平米単価から算出）

：価格は調査当時の内容であり、市況により変動します。

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【間取り】家族構成と生活スタイルから検討

例えば4LDKから3LDKに変更するなど、間取りの工夫を通じて、子どもの成長やライフスタイルの変化に柔軟に適応できる住空間を実現します。オープンキッチンを設けることで家族との会話を楽しみ、在宅勤務用のスペースでは仕事と生活のバランスを保ちます。間取りを最適化することにより、同じ専有面積でも家族のそれぞれのニーズに応える快適な場所を作り出せます。

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【デザイン】空間コンセプトを決めるところから

デザインにこだわる際は、まず空間のコンセプトを定めることが大切です。モダン、ナチュラル、和風など、テーマに応じた素材や色を選びましょう。また、機能性と美しさのバランスを見極め、収納は便利さを保ちつつ、デザインを損なわない方法を探します。

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【空間】リビング、キッチン、どこにこだわる？

リビングやキッチンなど、家の中心となるこだわりの場所を定めましょう。例えば、リビングを広々とした開放感のある設計にすれば、家族や友人が集う際の居心地の良さを追求できます。あるいは、キッチンにカウンターキッチンを採用すれば、家族との会話を楽しみながら楽しく快適に料理ができるようになり、キッチンが家族のコミュニケーションの場に変わります。

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【目的】家族構成の変化、さまざまな性能向上、ペットとの共同生活

リノベーションを通じて、家族構成の変化に適応し、防音性を向上させ、ペットと暮らすための快適な環境を整えるなど、さまざまな目的の実現が期待できます。間取りをファミリータイプから、夫婦ふたり、あるいは一人暮らし向けへの変更する、高齢者に優しい機能の追加など、住まい手のライフスタイルに沿った目的を検討しましょう。一方で構造上の制約などにより、すべての希望が叶うとは限りません。例えば、マンションの耐震性向上などの構造的な課題については、専門的な知識が必要となるため、専門家への相談が推奨されます。

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「購入する」のではなく「一緒につくる」気がまえが大切

マンションのリノベーションは、既製の住宅を購入するのではなく、夢や希望をかたちにする注文住宅をつくる流れに近いです。施工会社はその夢を実現するためのパートナーであり伴走者です。お客様と施工会社とが率直にコミュニケーションし、お互いに協力し合いながら問題を解決することが、理想のプロジェクトを成功に導きます。

「絶対大丈夫」はない！――着工までに不安要素を解消してくれそうか

リノベーションには必ず不確かな要素が伴います。施工会社がお客様の不安に対してどのように対応し、解消してくれるかは重要なポイントです。信頼できる施工会社は、課題を事前に明確にし、できる限り不安を抑える努力をしてくれます。

成功（満足）の要は担当者との相性とコミュニケーション

リノベの成功は、担当者との相性とコミュニケーションが大きく影響します。定期的な打ち合わせや進捗報告はもちろん、疑問や不安が生じた際にはすぐに相談できる関係を築けるパートナーを選びましょう。

予算に背伸びをしない

マンションリノベーションでは、負担にならない予算計画が大切です。施工会社からは予算内で実施できるリノベーションの範囲について、詳細な説明を受け理解しておきましょう。背伸びをした予算で契約を締結してしまうと、将来の生活に悪影響を及ぼす可能性があるため、現実的な予算設定が重要です。

他人の意見に流されない

リノベーションにおいては、親戚や友人などからの意見が受けることもありますが、最終的な判断はそこに住む人のニーズや予算に基づいて、当事者が行うべきです。他人の意見に流されず、自分の目指すリノベーションの目的にこだわることが大切です。

リノベーション会社の種類

リノベーション会社は、地域密着型の工務店、デザインに特化した設計事務所、全国営業する大手リノベ会社やハウスメーカーなど、さまざまです。それぞれの特徴を理解し、自分の家づくりに最適なパートナーを選ぶことが重要です。
工務店は地域に根ざしたサービスを提供し、柔軟な対応力に優っていますが、大規模なリノベーションや最新のデザイントレンドには対応できない場合もあります。
設計事務所は、一級建築士による独自のデザイン性やオーダーメイドのプランニングを得意とし、個性的な住空間づくりに向いていますが、実際の工事やコストの管理には不得手な面が見られるかもしれません。
大手リノベ会社やハウスメーカーは、豊富な実績と安定した品質、全国サービスを活かしたサポート体制が特徴ですが、個別のニーズに対する柔軟な対応や独自性の高いデザイン提案には制約がある会社もあります。
こういった得手・不得手を念頭に、デザインへのこだわり、予算など、自分のニーズに合ったリノベーション会社・業者を選ぶことが、理想の住まいを実現するための第一歩です。

施工会社の選ぶ際のポイント

意外と重要な「おたがいに足を運びやすい場所かどうか」

リノベーションを進める上では、施工会社との密度の濃い打ち合わせが必要です。アクセスしやすい場所にある施工会社を選ぶことで、日常的に時間を効率的に活用でき、緊急時にも対面でやりとりしやすくなるため、家づくりの進行がスムーズになります。

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個別相談に行きたいリノベ会社を施工事例で絞る――見学会も活用！

施工事例は、リノベーション会社の技術力やデザインセンス、対応可能なリノベーションを判断するための重要な情報源です。自分が求めるスタイルに対応する事例を施工した会社を選べると、希望する住まいができあがる可能性が高まります。また事例が気になるリノベ会社が見学会や相談会を実施していれば、施工現場を確認でき、直接話を聞けるチャンスですので積極的に活用しましょう。

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相談したらすぐに対応してもらえるパートナーを選ぶ

リノベーションの真っ最中に予期せぬ問題が生じた際に、相談しやすい関係を築けているかどうかが、その後をスムーズに進める上で極めて重要です。リノベーションを1つのプロジェクトと捉えた際に、工程や分野ごとに専門家を配備したプロジェクトチームであれば、不測の事態が起こっても問題に適切に対応し、リノベ完成への影響を最小限にできます。家づくりのあらゆる段階で相談ができる信頼のおけるパートナーであることは、最終的に満足できる住まいができるかどうかにつながります。

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アフターサービスの有無と対象となる期間を見落とさない

リノベーション後のアフターサービスは、長期にわたって快適に住み続けるために非常に重要です。定期アフターメンテナンスサービスや24時間コールセンター窓口対応などのアフターサービスが充実しているリノベ会社を選べば、将来的なメンテナンスや突発的な不具合に対して、安心して対応を求めることができます。長期的な視点でサポートを提供してくれるリノベ会社は、リノベーションを通じて得られる快適な暮らしと安心感、満足感に大きく影響します。

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さらにマンションリノベーションを検討する前に確認しておきたい4つの重要ポイントをご紹介します。

1. 希望の間取りへ変更できないことも
2. 配管の場所によって、水回りの移動が制限される
3. マンション管理規約を事前にチェック
4. 売却時の資産価値が下がることも

1.希望の間取りへ変更できないことも

マンションリノベーションでは、建物の構造により、間取りを自由に変更できないこともあります。
マンションの主な構造は2つのタイプがあります。

マンションの構造がわからない場合は、担当者に相談して現地調査を実施しましょう。

2.配管の場所によって、水回りの移動が制限される

キッチンやユニットバスなど水回りのリノベーションでは、床の構造や配管の通り道によって、水回りを移動できる範囲、自由度が大きく異なります。

床の構造が二重床であり、給排水管が床スラブ（コンクリートの床）の上を通っている場合、水回りの移動は比較的自由に行えます。二重床によって配管が覆われており、床下には十分なスペースがあるため、給排水管の移動が可能です。また、床下の空間には排水のための勾配が必要ですが、床下の高さにゆとりがあるほど水回りの移動範囲も広がります。

以下は、二重床配管のイメージ図です。

一方、直床（床スラブ貫通配管）構造では、給排水管を移動できるスペースが存在せず、水回りの移動が大きく制限されます。直床構造では、床スラブに配管が埋め込まれており、そのために配管の移動が難しくなります。

以下は、直床配管のイメージ図です。

つまり、床の構造や配管の通り道によって、水回りを移動できる範囲が大きく異なります。

配管の位置は調査が必要な場合もありますので、早めに調査を依頼しましょう。

調査のご相談、ご依頼はこちら

3.マンション管理規約を事前にチェック

マンション管理組合の定める規約により、リノベーションの内容を制限される場合もあります。そのため、マンション管理規約をあらかじめチェックしておくことをおすすめします。マンション管理規約の内容に不安がある場合は、担当者に相談してみましょう。

4.売却時の資産価値が下がることも

マンションリノベーションは資産価値を高められますが、極端に個性的なリノベーションは、マンション売却時の資産価値が下がる可能性もあります。

資産価値を高めるリノベーション事例はこちら

マンションリノベーションでできること・できないことについて、こちらのページで詳しく解説しています。

補助金の活用

一部の自治体では、エコリノベーションやバリアフリー改修を行う際に補助金が提供されています。そういった制度を活用することができれば、リノベーションの初期費用を抑えられます。補助金の申請条件や提供範囲は自治体によって異なるため、事前に詳細を確認しましょう。

住宅ローンは使えるか？

リノベーション費用を賄う方法として、住宅ローンの利用も考えられます。リノベーションローンは、銀行によっても条件や利率が異なります。計画的な返済計画を立てるためにも、複数の銀行を比較検討することが重要です。

税金はどうなる？　固定資産税は？

リノベーションを行うと、物件の評価が変動し、それに伴って固定資産税が変更される可能性があります。一方、リノベーション費用については、税制上の優遇も存在するため、税金の専門家に相談することで、税金の面でのより的確な計画を立てることができます。

マンションリノベーションにまつわる補助金・税金のポイントはこちら

内装――ドア、床、壁、天井

内装工事は、壁紙や天井の貼替え、ドアや引き戸、クローゼットなど建具の取付け、フローリングの施工などがあります。

水回り設備――キッチン、バス、トイレ、洗面所

水回りの設備工事は、キッチンやバスルーム、トイレなどの更新が主な内容です。以下に部位ごとの主な工事内容を示します。

空調設備、給湯設備、電気設備

エアコンや給湯器などはリノベーションを機に更新される場合が多いでしょう。最新の機器は省エネ性能に優れたさまざまな製品があります。また分電盤はリノベーション後の住宅で使われる電気量に応じた適正なタイプを選択しましょう。オール電化へとリノベーションをする場合は、契約容量について検討が必要な場合もあります。

断熱、防音など

断熱性能や防音性能の向上は、住み心地を大きく改善できる要素です。
窓は共有部分なので、多くの場合変更はできませんが、内窓を設置すると断熱性能や防音性能の向上が期待できます。また、内装工事でも触れましたが、一定レベルの防音性能を満たしたフローリング材を施工するよう管理規約に規定されていることが少なくありません。床材を変更する場合には特に、事前の確認が必要です。

納得されるまで繰り返しご相談の上で契約

これまで解説をしてきたように、リノベーションには多くの事前に検討しておくべき点があります。「三井のリフォーム」では、お客様が納得されるまできめ細かくご相談を重ねることで、契約前に良きパートナーとしての信頼関係を結べるよう努めています。

1.お問い合わせと最初のお打ち合わせ

最初のお打ち合わせでは、リノベーションの目的、理想のライフスタイル、ご希望の時期、お好みのインテリアテイストなどについてヒアリングさせていただきます。妥協しないリノベーションのために、しっかりと納得できるまで話し合いましょう。

2.現地調査

上記のヒアリングを元に、プランナー、営業担当が実際の空間を調査します。この段階で、リノベーションで「できること」「できないこと」「解決すべき問題点」などをできる限り明らかにします。解体可能な間仕切り壁と、手を加えることのできない構造壁の確認、天井裏や床下配管など、普段の生活では見えない部分の調査と診断も実施します。

3.マンション管理会社様への確認

「三井のリフォーム」では、リノベーション工事に先立ち、以下の項目について、管理組合様、もしくは管理会社様へ確認を行います。

• 管理規約やその他マンション内ルールの確認
• 新築時の図面確認
• 資材置き場・搬入動線の確認

など。

4.プランと見積もりの提案

お客様のご要望に加え、現地調査の結果やマンションの規約等の内容をすべて把握した上で、リノベーションプラン及びお見積もりをご提案いたします。さらに、スケッチやCGパース、イメージ写真を活用することで、具体的なイメージが湧くプレゼンテーションを心がけています。

また、「三井のリフォーム」では、現地調査からお見積もりの提出まで約2週間から1カ月程度を見込んでおり、ご提案までは無料でご対応いたします。

複数の会社を比較検討されているお客様は、このタイミングで今後のリノベーション計画のパートナーを決定いただくことになります。なお、この時点でのプランは最終決定というわけではなく、ご契約後の詳細な打ち合わせを通じて、より良いプランへ変更することも可能です。

契約を締結し、仕様決定や詳細設計へ

ご提案したプランとお見積金額にご納得いただけたら、工事請負契約書を締結、ご契約となります。
契約を結ぶ前には、契約書に記載されている工事内容、費用、工期をしっかりと確認し、不明点があれば事前に問い合わせることで、疑問点を払拭しておきましょう。
契約後は、さらに詳細の打ち合わせがスタートします。その際、工事中の仮住まいやお引っ越し、資金計画についてもご相談ください。
契約から竣工する前までは、以下のような流れになります。

5.仮住まいや引っ越し業者の検討

工事中の一時的な仮住まいが必要な場合は、すぐに仮住まい先と引っ越し会社を探し始めましょう。
「三井のリフォーム」では、引っ越し先を含む仮住まいに関する情報、お引っ越しに関するご相談も承っています。

6.住宅設備や内装仕上げの選定

契約したプランを元に、設備機器や壁紙、フローリング、建具といった仕上げ材の実物サンプルを確かめながら、仕様を最終決定していきます。
建材メーカーや設備メーカーのショールームも活用しながら、お好みの仕様を決定します。この過程では、プランナーからの専門的なアドバイスを参考にしながら、最適な選択を行うことが大切です。

7.詳細図面の作成

選定した住宅設備や内装仕上げを元に、三井のリフォームでは詳細な図面を含む設計図書を作成します。これらの図面には、平面図や展開図などが含まれ、より具体的な完成イメージを持てるようになります。設計図書は工事中や完成後のトラブルを防ぐだけでなく、将来の再リノベーションや売却時に「家歴書」としても活用できる必須の資料です。

一般的にご契約から着工までに要する期間は3カ月～4カ月程度です。

理想のライフスタイルに向けて施工開始

プランが固まり、最終図面の承認を行ったら、理想のライフスタイルの実現に向けて、いよいよ着工です。

8.着工前の準備

マンションリノベーションの着工前には、企画担当とリフォームプランナー、工事関係者が現地にて工事内容の最終確認を行います。同時に、管理組合への届け出や、管理会社と工事概要について打ち合わせます。完成後にお客さまに気持ちよくお住まいいただくために、隣接住戸への挨拶も行います。

9.工事実施・検査

工事期間中にはお客様への密な状況報告と第三者機関による定期的な現場検査を行うことで、品質を徹底的に管理します。
また、必要なタイミングで検査を実施し、解体検査時、中間検査時、完成検査時には、お客様の立ち会いの元で確認を実施します。なお、工事中の変更などにより、費用に増減が生じることもあります。お引渡し時の精算で確認できるよう、変更見積書などはしっかりと保管しておきましょう。

着工から完成までは標準的には3カ月から4カ月ですが、工事の規模によって工期は異なります。

待望のお引き渡し

工事が完成したら、お客様に物件が引き渡されます。

10.お引き渡し

リノベーションが完了すると、お客様に最終の確認を行っていただきます。
図面とのズレがないか、仕上がりに問題がないかをチェックいただいたら、ついにお引き渡しです。
完成した物件の引き渡し時には、保証書や設備機器取扱書などの必要書類をお渡しします。

11.アフターサービス

工事が完了したらそれで終わり、ではありません。三井のリフォームでは、工事完了後も、1 カ月後、1 年後、2 年後と、お住まいになってからご不便な点が生じていないか、定期アフターメンテナンスのご連絡をさせていただいています。
また、24時間対応のコールセンター窓口など、充実した対応を行っています。細かな不具合にも対応し、安心して住み続けられるようなサービスを引き続き提供していきます。

理想を実現する優れたデザイン力

三井デザインテックは、ホテルやオフィスなどの公共空間、マンションや戸建てなどの住空間など、さまざまな空間の設計デザインを手がけています。

住空間に関しては、理想のデザインを生み出す設計担当リフォームプランナーが約150名在籍し、お客様の理想のリノベーションを実現いたします。

リフォームプランナーについて

経験豊富な専門スタッフによるプロジェクトチーム制

三井デザインテックは、お客様のマンションリノベーションをプロジェクトチームでサポートします。企画・営業担当、リフォームプランナー、施工・品質担当、その他専門スタッフが連携して、理想のマンションリノベーションを実現します。

プロジェクトチーム制について

充実の保証・アフターサービス

三井デザインテックでは安心の保証・アフターサービスをご用意しています。最長2年の保証制度、定期アフターメンテナンスサービス、24時間コールセンター窓口対応など、リノベーション後も安心してお住まいいただくためのサービスを充実させています。

保証・アフターサービスについて

三井不動産グループの連携力

三井デザインテックでは、中古物件探し、各種リフォームローンなどで三井不動産グループと連携して、お客様のリフォームのご要望にお応えいたします。

三井不動産グループの連携力

豊富な受賞実績

三井デザインテックでは、これまでにリフォームコンクールなどで数々の受賞実績がございます。

受賞実績について

マンションリノベーション・リフォームをご検討の方は、ぜひ三井デザインテックへご相談ください。