スケルトンリフォームの基礎知識
今、住んでいる自宅のリフォームを考えている方や、リフォーム前提で中古マンションの購入を検討している方の中には、どの範囲までリフォームを行ったらいいのか頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。 ここでは、リフォームの種類のひとつである「スケルトンリフォーム」の基礎知識について解説します。スケルトンリフォームとは？
スケルトンリフォームとフルリフォームの違い
スケルトンリフォームに似た言葉に、フルリフォーム（フルリノベーション）というものがあります。フルリフォームは、スケルトンリフォームより対象が広範で、かつリフォーム会社によって工事の内容が異なります。ですので、スケルトンリフォームは、フルリフォーム（フルリノベーション）の一種だと考えていいでしょう。 間取りは変えずに、水回り設備の交換、壁紙全室の張り替え、床全室の張り替えといった、目に見える部分すべてを新しくする「表層替えリフォーム」もフルリフォームに含まれます。 なお、フルリフォームとフルリノベーションは、ほぼ同じ意味で使われる言葉です。スケルトンリフォームを検討するきっかけとは？
スケルトンリフォームは、どんなときに検討するケースが多いのでしょうか。タイミングのパターンをいくつか見ていきましょう。家族構成が変わったとき
子供が生まれたり、親と同居することになったりして家族が増えた場合や、子供が独立するなどして家族が減ったときも、間取りが変更できるスケルトンリフォームで対応することができます。築年数が経って建物が老朽化したとき
築年数が経った建物の場合、骨組みを除いてすべてをリニューアルできるスケルトンリフォームは、「壁や床が老朽化して直したいけど、建て直すほどではない」というときの選択肢のひとつです。動線が悪く使い勝手が悪いとき
1階で洗濯をして、洗い終わったら重い洗濯物を持って2階に上がり、リビングを突っ切ってバルコニーへ出て干す…というような動きをしいられる間取りは、使い勝手が悪くストレスが溜まるもの。また、家を建てたときや購入したときと暮らし方が変わって、当初の間取りが生活に合わなくなることもあるでしょう。 このような悩みを抱えているとき、間取りから変更できるスケルトンリフォームなら、家事動線・生活動線を一から見直して、暮らしやすい間取りを実現できます。家の機能を刷新したいとき
スケルトンリフォームの場合、壁材・床材のほか、断熱材などの素材も新築同様の仕様に変更することができます。昔ながらの家の造りで、隙間風が入ってくるので断熱性を高めたいというときは、壁に新たに断熱材を入れて保温性を高めることも可能です。耐震性が気になるときは、躯体や基礎を補強した上で、現在の耐震基準に合った丈夫な上物を施工していくことができます。スケルトンリフォームのメリット
スケルトンリフォームは、大掛かりなリフォームとなるので、一度始めたら引き返すことができません。そのため、スケルトンリフォームのメリットとデメリットの両方をよく理解し、納得してから実行を決断することが大切です。 まずは、スケルトンリフォームのメリットを見てみましょう。間取りが変えられる
スケルトンリフォームは、マンションならコンクリートの躯体、戸建てなら基礎や梁、柱といった建物の基盤だけ残してすべてを刷新するため、複数の部屋を1つの広い部屋にしたり、1つの部屋を複数に区切ったりと、自由に間取りを変更することができます。新しい家のように、一から暮らしを考えることができるのは、スケルトンリフォームの大きなメリットです。劣化した配管を新しくできる
部分的なリフォームは、目に見える一部分のみを新しくするもので、配管には手を入れることができません。しかし、スケルトンリフォームの場合、劣化した配管を入れ替えたり、修理したりと、目に見えないところも刷新することができます。耐震補強や断熱対策ができる
これまであった物をより良くするだけでなく、最新の機能や設備を追加できるのもスケルトンリフォームの特徴です。 例えば、気密性に欠け、寒い住宅なら、壁や床下、天井裏まで断熱材や気密シートを入れ、断熱性・気密性を高めることができます。地震への備えが不安な場合も、基礎にコンクリートを打ったり、耐震性の高い金物で柱を補強したりと、部分的なリフォームに比べて安心感のある耐震補強が可能です。新築や建て替えに比べてコストを抑えることができる
スケルトンリフォームをすると、内装・外装ともにほぼ新築同様になりますが、新築や建て替えに比べれば、コストを抑えることができます。ただし、機能を詰め込んだり、建物の劣化が激しかったりすれば、それなりに費用がかかるので注意が必要です。現在の建物の面積を保ったままリニューアルできる
築年数が古い戸建て住宅は、現行の建築基準法ではNGとされる建て方をしている場合があります。 代表的なものとして、敷地に接する道路の幅を4m以上確保しなければならない「接道義務」に反しているケースです。この場合、いったん更地にして建て直そうとすると、現行のルールが適用され、「セットバック」といって4mの道幅を確保できるところまで、敷地を後退させなければなりません。そのため、既存の建物の面積よりも狭くなる可能性があります。 今の住宅の専有面積を保ったまま外装・内装を新しくしたいというときは、スケルトンリフォームが最適です。スケルトンリフォームのデメリット
続いて、スケルトンリフォームのデメリットをご紹介します。部分リフォームに比べて費用がかかる
建て替えや新築に比べれば費用を削減できることが多いスケルトンリフォームですが、部分リフォームに比べれば、当然ながら高額になります。できることが多い分、さまざまなアイディアが思い浮かび、予定外のコストが発生することも多くなりがちです。一時的な引越しが必要
大幅な間取り変更や配管の交換などを行うスケルトンリフォームは、リフォームする家に住んだまま行うことができません。仮住まいへの引越し費用、仮住まいからリフォームが済んだ後の家に戻ってくるための引越し費用など、リフォーム以外の費用も必要になることや、引越しのスケジュールを管理する手間がかかることなどに注意が必要です。 三井のリフォームでは、仮住まい先のご紹介、お引越しの手配など含め、ご案内が可能です。工期が長い
スケルトンリフォームは、部分リフォームに比べて工事の範囲が広く、大掛かりなので工期が長くなります。工期は家の大きさや搬入・搬出口の広さによっても異なるため、「◯◯さんのお宅が、3ヵ月でリフォームを終わらせていたから、我が家もそれくらいで終わるだろう」というように、他の物件との比較で工期を予想するのは危険です。 必ず、依頼するリフォーム会社に、スケルトンリフォームに必要な工期の目安を確認した上で、予定を組みましょう。リセールバリューが落ちる場合もある
スケルトンリフォームには、住む人の趣味が色濃く反映される傾向があります。個性的すぎる間取りにすると、良いと思う人が限定されるため、買い手がつきづらくなる場合も。将来的に物件を手放す予定がある際は、多くの人が受け入れやすい内装・外装にするようにしましょう。スケルトンリフォームができないケース
メリットが多く、魅力的なスケルトンリフォームですが、どうしても実行できないケースがあります。スケルトンリフォームができない、代表的なケースをご紹介します。壁式構造のマンション
「壁式構造」とは、壁で建物を支えている構造のマンションです。柱や梁で支える「ラーメン構造」と呼ばれる造りのマンションに比べて、室内がすっきりしているのが特徴ですが、スケルトンリフォームをする場合には、撤去しても構造上の問題がない間仕切り壁しか撤去することができません。 建物を支えている耐力壁は残さなければならないので、スケルトンリフォームをする場合は間取りに制限がかかるか、場合によっては断念せざるをえないでしょう。マンションの規約で禁止されている
マンションによっては、規約でリフォームの範囲や使える素材に制限を設けている場合があります。 例えば、階下に騒音が響くのを防ぐため、フローリングへの変更を禁止しているケースや、躯体への壁打ちや穴開けを禁止しているケースです。スケルトンリフォームを検討した段階で、管理規約や契約書に記載されている設計や工事に関する規則を確認しましょう。スケルトンリフォームの流れと期間
スケルトンリフォームにかかる期間は、住宅の状況や面積、建築プランなどによって異なります。工事完了後の検査期間なども含めると、約半年は見ておくことをおすすめします。 三井のリフォームでは、一般的に次のような流れでスケルトンリフォームを行っています。1. 初回ヒアリング～概算金額、プランのご提示（1～1ヵ月半）
＜初回ヒアリング＞リフォームのご依頼をいただきましたら、初回のヒアリングでご希望を伺います。三井のリフォームでは、企画・営業担当のもと、リフォームプランナー、施工・品質担当（工事担当者）がチームを組んで、リフォームを行います。
＜現地調査＞
現地調査では、お部屋の採寸と写真撮影を行い、現況図面を作成いたします。お住まいの調査を行うことで、リフォームで解決すべき問題点が明確になります。
＜管理会社様との打ち合わせ＞（マンションの場合のみ）
マンションのリフォームにおいては、管理会社様とのコミュニケーションが必要不可欠です。企画・営業担当が、管理会社様と管理規約やマンション内のルールの確認、竣工図面の確認、資材置き場・搬入動線の確認といった打ち合わせを行います。
＜概算金額、プランのご提示＞
お客様のご要望を反映し、さらにプロの視点を盛り込んだリフォームプランと概算金額をご提示いたします。部位別のスケッチ、CGパース、インテリアのイメージ写真などを駆使して、わかりやすくプランをご説明します。
2. ご契約～設計図書承認（2～3ヵ月）
＜ご契約＞ご提案したプランと概算金額にご納得いただければご契約となります。三井不動産グループのネットワークを活かして、仮住まいのご提案、トランクルーム・お引越しの手配など様々なご相談を承ります。
＜詳細な図面の作成＞
資材や設備機器など細部の打ち合わせを行った上で、設計図書（製本図）を作成、ご提出します。平面図だけでなく展開図（壁面を図面化したもの）や詳細仕上げ表を盛り込んだ設計図書は、トラブルなくスムーズにリフォーム工事が進むための必須資料となります。
＜設計図書承認＞
設計図書の内容を承認いただきましたら、実際の工事に進みます。
3. 着工前打ち合わせ～着工準備（半月～1ヵ月）
＜着工前打ち合わせ＞着工前の打ち合わせでは、施工・品質担当をご紹介して、工事の内容と手順をチェックし、工程をご説明します。この段階で着工前精算が行われます。
＜着工準備＞
着工前には、リフォームプランナーと施工・品質担当が、現地で工事内容の最終確認を行います。また、円滑な工事が行えるよう、近隣に住まれている方に対して、工事内容のご説明もいたします。
4. 工事着工～お引き渡し（マンションの場合2～3ヵ月、戸建ての場合3～4ヵ月）
＜工事着工＞工事に着手します。工事期間中は、必要なタイミングごとに「お客様サポートセンター」の専任検査官による第三者目線での検査を行っています。中間時と竣工時には、お客様お立ち会いの上での確認も実施します。
＜お引き渡し＞
工事が完了し、最終精算を行ってお引き渡しとなります。安心して住んでいただけるよう、工事内容に応じた最長10年の保証書の発行、定期点検の実施、24時間対応のアフターサービス受付窓口のご案内など、三井のリフォームならではの安心のアフターサービスもご提供します。
スケルトンリフォームの費用
スケルトンリフォームを行うにあたって気になるのは、やはり費用感です。スケルトンリフォームに限らずリフォーム全般にいえることですが、打ち合わせを重ねることで夢が膨らみ、「想像していたより費用がかかった」と感じる方が少なくありません。 しかし、リフォームにかかる費用は、建物の状況やお客様のニーズによって千差万別です。三井のリフォームでは、費用をかけるべきところはかけ、同時に不要なコストは削り、高品質とコストダウンを両立しています。 なお、スケルトンリフォームの平均的な費用は、次のとおりです。- 一般的なマンションならびに高級マンションの平均費用 1平方メートルあたり15万～18万円
- パークマンションに代表されるグレードの高いマンション 1平方メートルあたり20万円
- 戸建て（木造在来、30坪から40坪）の平均費用 1坪あたり70万～75万円
三井のリフォームでは、お客様のご予算に応じた、適切なリフォームプランをご提案することができます。また、資金計画についてもお気軽にご相談ください。
スケルトンリフォームの事例
ここからは、三井のリフォームが携わった、スケルトンリフォームの事例をご紹介します。
CASE1
修繕を機に、住み慣れた戸建てをスケルトンリフォームで一新
- 築年数
- 14年
- リフォーム面積
- 93平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 非公開
利便性や立地の良さを理由に、14年前に購入した2階建ての戸建てに住むDINKSのご夫婦。そろそろ外壁の塗り替えが必要だと感じていたこと、洗面脱衣室の狭さに不満があったことなどから、住まいを一新することを検討されていました。新築物件への住み替えも検討していましたが、現在の住まいに勝る立地条件の物件が見つからなかったため、全面リフォームを行うことに決めたそうです。大手他社に相談した際は、インテリアコーディネーターのみの対応で具体的な提案がなかったとのこと。三井のリフォームのセミナーで大胆なプラン提案を受けたことが決め手になり、ご依頼いただきました。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
仕事が多忙なご夫婦は、休日はゆっくり過ごし、長期休暇には夫婦で海外旅行をするのが趣味。ところが、ご主人の部署が変わってまとまった休みが取りにくくなり、海外旅行の機会は減ってしまったそうです。そこで、自宅にいながらにして、リゾートのようにくつろげるような場所にしたいとのこと。また、ご夫婦それぞれが趣味を楽しめるように、個々のスペースを造ること、洗面脱衣室の使い勝手を良くすることも希望されていました。 ご夫婦のライフスタイルや生活パターンを考慮し、1階、2階をフルに活用し、無駄なく暮らせる間取りをご提案。1階は食事、入浴、洗濯、身支度といった日常生活の動作が合理的に行える場に、2階はくつろぎや休息の場にという具合に、生活シーンを使い分けられるような設計にしました。 水回りは、思いきって場所を移動させることで十分なスペースを確保。中途半端な広さだった既存のLDKも1階に移動させ、1階は食事メインのスペースとしてダイニングと畳コーナーを設置しています。CASE2
中古マンションのスケルトンリフォームで、三井の新築マンションのデザインを再現
- 築年数
- 17年
- リフォーム面積
- 80平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 1,800万円
2人のお子様が、就職と大学入学に伴い自宅を離れることになり、20年近く暮らした戸建てを売却してマンションへの住み替えを検討。新築は条件面で折り合わず、都心部・比較的築浅の条件で絞り込んだマンションを三井のリハウスの仲介で契約されました。 スケルトンリフォームを行う前提で複数のリフォーム会社を検討し、マンションの窓から見える木々を活かしたプランであること、他社にはないシンプルながら落ち着きのある洗練されたインテリアデザインの提案があったことから、三井のリフォームにご依頼いただいています。加えて、三井の新築マンション「パークホームズ」のデザインを再現することが可能というメリットにも、期待が持てたとのことでした。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
夫婦二人で住むことを前提に、海外ホテルのスイートルームのようなイメージで、ワンルームの上質な空間を希望。一般的な縦長の部屋ではなく、間口が広く横に長い間取りを活かした設計を希望されていました。 外の木々の緑が見え、木漏れ日が差し込むワイドバルコニーに接した4つの窓を中心に、「テラスリビング」をコンセプトとしたデザインを提案。3LDK＋Kに細かく仕切られた既存の間取りをワイドリビングに変更し、玄関からまっすぐ外の緑に視線が向くような動線を取っています。 ワイドリビングに面するように主寝室、子供たちの予備室を設け、引き戸で仕切って目的別のコーナーのような造りを意識しました。マンションならではの梁は、天井高を抑えて木の質感を活かしたピーリング材で覆い、視線を窓に向かせることで存在感を消しています。また、リビングの大きな柱にはミラーを貼って、存在感の軽減を狙いました。CASE3
夫婦と猫が伸びやかに暮らせる生活動線を確保
- 築年数
- 11年
- リフォーム面積
- 76.77平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 2,022万円
新築時、立地優先で購入した4LDKのマンション。夫婦二人暮らしには部屋数が多すぎる一方で、リビングが狭く生活しにくいのがずっと不満だったそうです。住み替えのために新築・中古を問わずさまざまなマンションを見たものの、今より利便性に劣る上、部屋数が多い間取りばかりだったため、現在の住まいを自分たちの好みに合わせたレイアウトにリフォームすることに。相談をした4社のうち、デザイン性の高さに惹かれて三井のリフォームにご依頼いただいています。
After
＜リフォームの内容＞
リビングをなるべく広く取り、部屋数は少なく、家族構成に合った無駄のない間取りを希望。また、飼っている猫たちが安心してのびのび遊べるよう、キャットウォークなどの工夫も欲しいとのことでした。 和モダンのテイストのご要望を受け、玄関たたきを広げた縁側のある土間空間を提案。縁側から小上りの和室、そしてLDKは、普段は1つの空間として使用し、来客時のみスライドドアで仕切れば和室が客室になるよう工夫しています。また、玄関からバルコニーまでをつなげるとともに、キッチンを移動させて洗面所と浴室を反転させることによって寝室からキッチンをつなげ、家全体を回遊できる間取りを実現しました。 猫たちの暮らしやすさにもさまざまな配慮をしています。床材は猫たちが滑りにくく手入れがしやすい塩ビ（ポリ塩化ビニル）のフロアタイルを採用。キッチンのダクトスペースの下がり天井を利用して、キャットウォークとステップを設置しました。猫間障子（下半分にガラスなどがはめ込まれていて、ガラスの前に上下にスライドできる小障子が取りつけられている障子）の障子紙は、猫が引っかいても破れないワーロン紙を採用したほか、寝室の壁面収納の下に猫のトイレ置き場を設けています。CASE4
スケルトンリフォームで、これからの20年も快適に暮らせる住まいに
- 築年数
- 25年
- リフォーム面積
- 90平方メートル
- リフォームにかかった費用
- 3,000万円
バブル末期、1980年代末に建てられたマンションは、ご主人がほとんど新築同様の中古マンションとして購入したもの。通勤の便利さや、豊かな自然に囲まれた環境が気に入っていて、引越しはまったく考えてこなかったそうです。リフォームのきっかけは、洗濯機の排水が詰まったことと、洗面所のボウルにひびが入ったこと。今リフォームすればあと20年くらいは手入れしながら住めるのではと考え、三井のリフォームにご相談されました。
Before
After
間取り図
＜リフォームの内容＞
スケルトンリフォームで、劣化した水回りを一新するとともに、購入時のままの重厚な内装を、明るくエレガントなテイストに変えたいとのご希望。合わせて、収納の見直しも検討されていました。 設備が1ヵ所に集まっているセンターコアのマンションのため、大きな間取り変更はできなかったものの、和室を納戸にして、家族の衣類やバッグ類を収納できるようにしました。また、キッチンはご家族が選ばれたグリーンのオープンキッチンに合わせて、オフホワイトを基調に全体を明るくコーディネートしています。 室内に洗濯物を干していらしたこと、リビングに奥行きがありすぎたことから、インナーバルコニー（建物内部にある屋根のあるバルコニー）を提案。リビングの奥行きを浅くして、リビング壁面に造作したテレビボードとのバランスをとりました。スケルトンリフォームは三井のリフォームにご相談を
三井のリフォームでは、これまでスケルトンリフォームの実績を数多く残してまいりました。豊富な経験に裏打ちされた確かな技術で、お客様のご要望にお応えしています。 スケルトンリフォームをお考えの際は、ぜひ三井のリフォームにご相談ください。2020.11.11時点の情報です