マンションリノベーションをする際に起こりうる一般的なデメリットと解消方法を解説します。また、併せてマンションリノベーションのメリット、注意点もご紹介します。リノベーションを検討中の方は、デメリットをはじめとするこれらの情報を役立てることで、理想の住まいの実現に、よりいっそう近づいてください。
マンションリノベーションのデメリットとは？
理想のマイホームを実現する手段として、マンションリノベーションに注目が集まっていますが、マンションリノベーションには以下のようなデメリットも考えられます。
工事に費用がかかる
リノベーションは大規模な工事となるため、費用が高額になりがちです。
マンションをスケルトンリノベーションやフルリノベーションする際に参考となる、平米(㎡)あたりの費用の目安には一定の相場があります。
- 一般的なマンションの場合：25万円〜
- ハイグレードマンションの場合：30万円〜
ただし、以下のような要因によって、費用は大きく変わることがあります。
- 水回りを移動させるなどの配管工事が必要な場合
- 高級な床材や壁材、クロス素材などの内装材を選んだ場合
- 間取りを大きく変更するなどで、工事期間が長期にわたる場合
これらの要素によって、リノベーションの費用は大きく変動する可能性があることを念頭に置いておきたいところです。
上記の費用相場で試算すると、スケルトンリノベーションの広さ（専有面積）ごとの費用相場は以下の通りです。
※専有面積の数字をクリックするとそれぞれの詳細解説や事例ページにリンクします。
| 専有面積(㎡) | リノベーション後の想定間取り | 費用相場 |
|---|---|---|
| 50 | 1LDK〜2LDK | 1,250万～1,500万 |
| 60 | 1LDK〜2LDK | 1,500万～1,800万 |
| 70 | 1LDK〜3LDK | 1,750万～2,100万 |
| 80 | 1LDK～3LDK | 2,000万～2,400万 |
| 90 | 1LDK〜3LDK | 2,250万～2,700万 |
| 100 | 1LDK〜4LDK | 2,500万～3,000万 |
フルリノベーションの費用目安は約25万円／㎡を想定し、上限はグレードの高い設備などを設置する場合を想定し約30万円／㎡としています。 利用する素材・部材・設備機器などにより価格は変動します。
新築マンションの購入と比べると、コストは抑えられますが、リノベーションには高額な費用がかかる点に注意が必要です。
中古マンションのリノベーションについて事例やメリット、注意点などをご紹介
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入居までに時間がかかる
中古マンションを購入しリノベーションする場合は、物件購入後に打ち合わせや工事が必要となり、すぐに住むことができません。
施工範囲や内容によって工事期間は異なりますが、打ち合わせから完成まで数カ月以上かかることもあります。
また、ローンを利用している場合、工事期間中もローンの支払いが発生し、さらに入居までの賃貸住宅の家賃も必要になります。そのため、二重の出費が生じる場合があります。
予期せぬ費用や工期の延長が発生する場合がある
リノベーションの場合、設備や配管などの老朽化により、予期せぬ費用や工事の延長が発生する可能性があります。施工業者は工事を始める前にできるだけ調査しますが、調査できる範囲に限界があります。例えば、床下の配管や断熱材など目に見えない部分については、工事が進む過程で修繕すべき部分が発覚する場合があります。そうなると、追加の費用や工事の延期が発生することになります。
また、工事の延長により、入居を予定していた時期に工事が完了できないとなると、仮住まいの準備などで追加の費用や対応が必要になる場合もあります。
そのため、できるだけ無理のない計画を立て、工期が遅れても対応できるように準備しておくことが大切です。
管理規約による間取りの制約がある
マンションの管理規約や構造上の制限により、希望の間取りやデザインを実現できない場合があります。マンションリノベーションでは、専有部分のみが工事の対象で、サッシや玄関ドアなどの共用部分は変更できません。
また、マンションの管理規約によっては、遮音に関する管理規約の定めにより、選べる建材に制限が出てくる場合もあります。
さらに、既存の配管の位置や工事方法の問題で、間取りの変更範囲に制限があるケースも考えられます。
管理規約はマンションごとに異なるため、希望通りのリノベーションができるかどうか、事前に管理規約をよく確認しておきましょう。
マンションリノベーションでできること・できないことについて、こちらのページで詳しく解説しています。
マンションリノベーションのデメリットを解消するには？
マンションリノベーションのデメリットを回避して、快適に暮らせる住まいを手に入れるには、信頼できる業者選びが重要です。
マンションリノベーションには、建築設計、構造、配管、電気工事、インテリアデザインなどさまざまな専門知識が必要になります。そのため、信頼できるリノベーション業者を選ぶことが、成功の鍵となります。
施工実績やお客様の声に加え、会社の体制や担当者の対応などしっかり確認して、信頼できる施工業者を選びましょう。
また、三井デザインテックでは、マンションリノベーションに関する有用な記事を多数提供しています。 例えば、マンションリノベーションの流れや費用相場、注意点、デザイン・テイスト別の事例など、さまざまなテーマのコラムを掲載しております。デメリットを解消するために、これらの記事を参考にしてみてください。 詳しくは、三井デザインテックの「リノベーションコラム（記事一覧）」をご覧ください。
コラム・マンションリノベーション基礎知識
コラム・マンションリノベーションの事例
マンションリノベーションのメリット
マンションリノベーションのメリットとしては、以下の点が挙げられます。
自分好みの間取りや内容に設計できる
マンションリノベーションは、内装や間取りをライフスタイルに合わせて自由に改装し、見た目にもこだわれることがメリットです。
居住空間全体を改装するフルリノベーションは自由度が高く、オープンキッチンや、広いリビングスペースなど、自分好みのこだわりの間取りを実現できます。また、キッチンやユニットバスについても最新の設備を導入できます。
資産価値が向上する
マンションリノベーションは、適切なリノベーションをすることで、資産価値が高まります。
中古マンションは築20年から30年前後で販売価格がもっとも安くなります。しかし、古くなった設備や内装をこのタイミングで新しくすることで、物件の魅力が増し、将来的に売却する際の価格も上がる可能性があります。
ただし、リノベーションをすれば必ず価格が上がるわけではありません。個性が強いリノベーションをすると需要が限られ、資産価値（販売価格）が下がる可能性もあります。
将来の売却を視野に入れていて、資産価値を高めたいと考えるのであれば、リノベーションの担当者と相談しながら計画することをおすすめします。
快適性や機能性が改善する
リノベーションの際に断熱性能・防音性能の改善、最新の省エネ設備の導入などを合わせて行うと、暮らしをより快適にできます。
築年数が古い中古マンションの場合、現在の基準と比べると断熱性能や防音性能が不十分な場合があります。
スケルトンリノベーションであれば、躯体以外は解体し、床や壁も新しくできるため、通常であれば施工が困難な断熱工事や防音工事がしやすくなっています。
また、断熱工事に合わせて、最新のエアコンやユニットバスなどの設備を新しく導入すれば、電気代をはじめとする水道光熱費を抑えることもできるでしょう。
スケルトンリノベーションについて詳しくはこちら
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マンションリノベーションの注意点
マンションリノベーションを成功させるには、以下の点に注意しましょう。
購入する中古マンションの状態を確認する
中古マンションを購入してリノベーションする場合、マンションの状態を確認し、リノベーションに適した物件か確認する必要があります。具体的に確認すべき項目は以下の点があります。
- 管理規約による間取りの制限
- 断熱性
- 耐震性
- 管理組合の状況
- 周辺環境・眺望・立地条件
- 専有部分や外観の状態
- 希望する間取りが実現できるか
これらの項目の中には、マンションを購入してからでは対処できないものもあるため、注意が必要です。
特に注意が必要なのが、耐震基準です。2024年時点で最新となる新耐震基準は、1981年に施行されたもので、1981年より前の物件に適用されているのが旧耐震基準となっています。
もし、マンションが旧耐震基準の場合、震度6以上の地震で倒壊するリスクが高く、入居後にマンション全体の耐震補強工事の費用がかかる可能性もあります。
耐震工事はマンション全体で行う必要があり、マンションの1室だけに耐震工事を施すことはできません。
耐震工事をはじめ、中古マンション購入後に気づいても取り返しがつかない項目もあります。購入前に築年数や管理規約についてよく確認し、検討しておくことが大切です。
購入する中古マンションの修繕積立金や管理費を確認する
中古マンションを購入してリノベーションする場合、入居後にかかる費用である修繕積立金と管理費を確認しておきましょう。
修繕積立金は、マンションの資産価値や安全性、快適性を維持、または改善するために、10年から10数年の周期で実施される大規模修繕の費用として積み立てられます。
大規模修繕工事全体の平均費用は、マンション規模にもよりますが、1億1000万円〜1億5000万円ほどです。令和3年に国土交通省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、半数以上が一戸あたり75万円以上の費用を負担しています。
令和3年度マンション大規模修繕工事 に関する実態調査（国土交通省）
費用が高額となるため、マンションの管理組合は、管理費とは別に「修繕積立金」として毎月一定額を徴収し、来るべき工事に備えるのが一般的です。
中古物件を購入する際には、修繕費がかかることを前提にし、購入決定前の段階で、修繕積立金の実態や建物の状態をしっかりと確認する必要があります。
工事に必要な申請手続きを確認する
リノベーションの工事には、さまざまな申請が必要です。申請に伴い、ローンの金利や手数料などさまざまな諸費用もかかります。具体的には以下のような費用です。
- 住宅ローン・リフォームローンの手数料・金利
- 登記費用
- 仲介手数料
- 火災保険料
どのような申請が必要になるかを確認し、事前にある程度予算計画に組み込んでおく必要があります。
マンションリノベーションの流れについて詳しくはこちら
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