マンションリノベーションは住み心地を良くするのに加え、資産活用の方法としても人気です。物件の価値を高め、将来の売却や賃貸に備えるために、リノベーションに注目が集まっています。そこで本記事では、マンションリノベーションで資産活用するためのポイントを詳しく解説します。マンションと資産価値の関係や、中古マンションの価値を高めるためのリノベーションのポイント、改修のヒントなども紹介します。リノベマンションで賢く資産活用されたい方は、本記事の内容をぜひ参考にしてみてください。
【目次】
マンションと資産価値の関係
近年では、マンションをマイホームのように住むだけではなく、収益建物などの資産形成の手段として有効活用する方も増えています。マンションの資産価値は築年数や立地、間取りや設備などにより変動します。そこで中古マンションの資産価値を決める築年数や立地、間取りや設備などについてポイントを解説していきます。
築年数と物件価格に応じた価値
通常、マンションの物件価格は、以下の表のように年数の経過とともに資産価値が下落していきます。
| 築年数 | ㎡単価 | 前期間からの下落率 |
|---|---|---|
| 築0～5年 | 74.37万円 | |
| 築6～10年 | 61.17万円 | 17.8％ |
| 築11～15年 | 56.46万円 | 7.3％ |
| 築16～20年 | 46.73万円 | 17.2% |
| 築21～25年 | 31.55万円 | 32.5％ |
| 築26～30年 | 29.97万円 | 5.1％ |
| 築31年以上 | 29.79万円 | 0.6％ |
出典：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201702.pdf
マンションは築20年を経過すると、平米単価が新築時の半分以下に下がり、大きく下落します。
また、築20年以上は平米単価が大きく変化せず、下落率が穏やかになります。
エリア・間取り・広さ・設備など物件自体のニーズに対する価値とは
マンションは築年数だけでなく、物件の立地、間取り、専有面積、設備面なども物件の価格査定に影響します。
たとえば、治安がよく、駅近、商業施設や学校などの施設が充実しているような住環境がすぐれたエリアのマンションは資産価値が高くなります。さらに、都心部やターミナル駅は通勤・移動の利便性が高い分、つねに需要があります。
また、広くて、最新の間取りや設備、デザインを取り入れたマンションは、人気が高い傾向があります。
マンションリノベーションが資産価値を向上させる理由
設備の老朽化を抑えられる
マンションの資産価値は老朽化とともに低下します。たとえば、キッチンやバス・浴室、トイレなどの水回りの設備は、築年数が経過すると、設備の故障や汚れが目立ってきます。また、トイレなどの設備は機能が数年単位で進化しているため、最新のものと比べると物足りない印象をあたえます。
そこで、中古マンションをリノベーションする際に、これらの古くなった設備を最新のものに交換することで機能性も向上できます。マンションの外観が古くても、水回りなどの設備はきれいなほうが好まれるため、設備を刷新することで市場価値が高まり、資産価値の向上にもつながります。
ニーズの多い間取りへ変更できる
間取りの需要も、時代とともに変化しています。以前は田の字型の間取り物件が多く販売されていましたが、最近では部屋の壁を撤去し、間取りを減らして開放的な空間にするリノベーションの人気が高まっています。
とくにライフスタイルや家族構成の変化により、子供部屋を設けたり、使わなくなった部屋を改装したりするケースが増えています。中古マンションを需要が高い間取りにリノベーションすることで、資産価値を高められます。
最新のデザインへ変更できる
マンションのインテリアや内装などのデザインも、時代によって変化しています。壁紙や床材、照明、収納などを最新のものに更新することで、物件の魅力が高まり、若い世代やデザインに敏感な人から好まれる傾向があります。
そのため、最新のデザインを取り入れたリノベーションマンションは、資産価値が高まる傾向があります。
資産価値が下がりにくいリノベマンションとは？
立地が良い
マンションの資産価値に大きく影響するのが、駅からの距離です。駅近エリアは、スーパーやコンビニなど生活に必要な商業施設が多く、生活する上で利便性が高いためです。また、主要ターミナル駅からの移動時間もマンションの資産価値に影響します。
さらに、ファミリー層が多い郊外の街では、子育てがしやすい環境であるかも重要なポイントです。
共用部分の管理状況がよい
マンション共用部分の清潔さや維持状態は、物件全体の印象に大きく関わるため、資産価値にも影響があります。管理や修繕が行き届いた建物は資産価値を維持しやすく、逆に管理が行き届かなかったり、設備が古かったりする建物は、資産価値の低下につながる可能性があります。
マンションリノベーションによる固定資産税への影響は？
固定資産税が気になるという方は多いようですが、マンションをリノベーションしても固定資産税はほとんど変わりません。間取りの変更や設備のリフォームなど、生活上に必要なリノベーションであれば、固定資産税は変わらない場合がほとんどです。
ただし、マンションの構造を変えるリノベーションを実施する場合は、固定資産税が増える可能性もありますので、事前に確認しましょう。
中古マンション＋リノベーションと新築マンション購入、資産活用におすすめなのは？
マンションを購入する際に、
- 新築マンションを購入する
- 中古マンションを購入してマンションリノベーションする
以上のどちらがよいか、悩まれる方も多いようです。そこで、これら2つの費用を比較しました。
首都圏の中古マンションと新築マンションの購入・リノベーション価格比較
| 中古マンション(※1) | 新築マンション(※2) | |
|---|---|---|
| 平均価格(万円) | 3,869 | 6,260 |
| １平米単価(万円/㎡) | 59.81 | 93.6 |
| 専有面積 | 64.68 | 66.87(※3) |
| リノベーション費用(万円) | 1,000 | 0 |
| 価格合計(万円) | 4,869 | 6,260 |
| リノベ後の１平米単価(万円/㎡) | 75.28 | – |
| 総額の差額(万円) | -1,391 | – |
※1：公益社団法人東日本不動産流通機構・中古マンションの基本指標 成約物件 2021年[首都圏]データ、築年数平均は22.67年
※2：公益社団法人不動産流通推進センター・不動産業統計集 （9月期改訂）２不動産開発・マンションの地域別平均分譲価格の推移 2021年[首都圏]データ
※3：（専有面積は平均価格/1平米単価から算出）
上記の比較では、中古マンションを買ってマンションリノベーションするほうが、新築マンションを購入するよりおよそ1391万円安いという試算結果が出ました。ですので、中古マンションをリノベーションした方が、資産価値は高くなるのです。
なお、こちらの試算は2021年のマンション購入平均価格、およびリノベーションの平均費用をもとに算出しています。実際のマンション価格やリノベーション費用は、地域や工事内容により大きく変動することをご了承ください。
マンションリノベーションで資産活用をお考えの方
マンションや戸建てなどの老朽化を放置しておくと、資産としての市場価値は下がっていきます。
三井デザインテックでは資産の市場価値を高めるための資産活用リノベーションを提供しております。たとえばホテルのようなインテリアや、省エネ構造、バリアフリー設計やエコ仕様など最新の設備を取り入れながら、老朽化した資産の価値を高めます。
また、マンションリノベーションの予算や補助金についてもサポートしております。中古マンションリノベーションによる資産活用や贈与などをご検討の方は、三井デザインテックへぜひお気軽にご相談ください。
マンションリノベーションの流れ
マンションリノベーションで理想の家づくりを実現するためのステップをご紹介します。
1.理想のデザイン、間取りのイメージを決める
以下の資料を活用しながら、実現したい生活イメージ、リノベーションの間取り、デザインを決めていきましょう。まずは資料を取り寄せてみたり、まずは資料・カタログ請求や、相談されることをおすすめします。
2.マンションリノベーションの時期、工事期間を確認する
リノベーションを実施する時期を想定し、実際に工事にはどのくらいの期間がかかるのかを確認しましょう。並行して、施工期間中の仮住まいをどうするのかについても調べておきましょう。三井デザインテックでは仮住まいについてもサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
3.費用を調べて予算を決める
まずはリノベーションに必要な費用を調べながら、希望予算を決めましょう。実際の事例を見るうちに「あれもいいな」「これも入れたいな」とやりたいことはどんどん増え、予算よりも膨らんでしまうことがあります。最初にまず大まかな予算を決めてしまいましょう。
次に、実現したいマンションリノベーションの費用相場を調べてみましょう。費用相場を確認することで、予算の範囲内でどのようなリノベーションプランを実現できるのか、イメージをつけやすくなります。
また、資金計画も重要です。資金計画を立てるときには、マンションリノベーションに利用できる補助金、必要な税金手続きやローンなども調べておきましょう。
4.実現したいイメージを伝え、見積もりを依頼する
マンションリノベーションの実際の費用は、マンションの特性によっては相場と異なる場合もあります。実際に見積りを確認するまで明確な費用は分かりませんので、早めに見積りを依頼しましょう。
担当者が決まったら、補助金やローンについても相談できますので、リノベーションを検討し始めたらまずはいちど相談してみることをおすすめします。
マンションリノベーションをトータルでサポートいたします
マンションリノベーションをご検討の方は、ぜひ三井デザインテックへご相談ください。リノベーションにかかわるデザイン・間取りタイプ、予算・費用、工事内容など、さまざまなご要望をトータルでサポートいたします。
三井デザインテックが選ばれる5つの理由
理想を実現する優れたデザイン力
三井デザインテックは、ホテルやオフィスなどの公共空間、マンションや戸建てなどの住空間など、さまざまな空間の設計デザインを手がけています。
住空間に関しては、理想のデザインを生み出す設計担当リフォームプランナーが約150名在籍し、お客様の理想のリノベーションを実現いたします。
経験豊富な専門スタッフによるプロジェクトチーム制
三井デザインテックは、お客様のマンションリノベーションをプロジェクトチームでサポートします。企画・営業担当、リフォームプランナー、施工・品質担当、その他専門スタッフが連携して、理想のマンションリノベーションを実現します。
充実の保証・アフターサービス
三井デザインテックでは安心の保証・アフターサービスをご用意しています。最長2年の保証制度、定期アフターメンテナンスサービス、24時間コールセンター窓口対応など、リノベーション後も安心してお住まいいただくためのサービスを充実させています。
三井不動産グループの連携力
三井デザインテックでは、中古物件探し、各種リフォームローンなどで三井不動産グループと連携して、お客様のリフォームのご要望にお応えいたします。
豊富な受賞実績
三井デザインテックでは、これまでにリフォームコンクールなどで数々の受賞実績がございます。
2024.01.15時点の情報です