2024.08.26
中古マンションリノベーションのデメリットとは？メリットや成功のポイントも解説
中古マンションのリノベーションを検討する際は、メリットとデメリットの両面を把握しておくことが重要です。
本記事では、マンションリノベーションのデメリットを中心に、メリットや成功のためのポイント、築年数が古いマンション特有のデメリットについても整理しました。
中古マンションリノベーションのデメリットとは？
中古マンションリノベーションは立地や価格面で魅力がある一方で、事前に把握しておきたいデメリットもあります。
- 建物自体の劣化リスク（見えない部分の劣化）
- 管理規約によるリノベーション制限がある
- 想定より費用が膨らむ可能性がある
- 工期が長く、入居まで時間がかかることがある
- 住宅ローン・資金計画が複雑になりやすい …など
事前に把握しておかないと、「思っていたのと違った」「こんな制限があるとは知らなかった」と後悔につながるケースも少なくありません。
中古マンションリノベーションには、以下ふたつの方法があります。
- リノベ済みの中古物件を購入する
- 中古マンションを購入してリノベーションする
どちらも新築と比べて価格を抑えやすく、立地や内装の自由度が高い点が魅力です。
ただし、リノベの進め方によって注意したいデメリットは異なります。
それぞれの方法ごとに、主なデメリットを解説します。
また、マンションリノベーションには、デメリットだけでなくメリットもあります。
さらに、リノベーションで築年数が古いマンションを選ぶ場合には、特有のデメリット・注意点もあります。
本記事では、以下の章で詳しく解説しています。
デメリットとあわせて確認することで、より全体像を把握しやすくなります。
1.中古マンションの「リノベ済み物件」を購入するデメリット
中古マンションのリノベーション済み物件を購入するデメリットは、主に以下があります。
※中古マンションの「リノベ済み物件」の【メリット】はこちらで解説
設備の劣化が隠れている可能性がある
リノベーションで内装をきれいに整えても、構造や配管、給排水管、電気設備など見えない部分の劣化が残っている場合があります。
また、物件によっては電気容量が小さく、現代の暮らしに合っていないケースもあります。
こうした点は内見時に判断しづらく、隠れた瑕疵（かし）が残ったまま購入してしまうと、将来的にどこまで安心して暮らせるのか不安が残る原因になります。
リノベ済み物件は、見た目がきれいな分、設備の劣化状況に気づきにくい点にも注意が必要です。
瑕疵（かし）：建物の欠陥や不具合
デザインや間取りが希望と合わない
リノベーションマンション（リノベ済み物件）は完成済みの状態で販売されています。
そのため、間取りや収納計画、水回りの配置などはあらかじめ決まっており、自分たちの暮らし方に合うかどうかを”選ぶ”ことしかできません。
細かな希望まで反映できない点は、リノベ済み物件のデメリットといえるでしょう。
割高になっている可能性も
リノベーションマンション（リノベ済み物件）は、設計・施工が完了した状態で販売されるため、リフォーム費用や販売会社の利益があらかじめ価格に含まれています。
そのため、同じ築年数・立地の物件と比較すると、価格が上乗せされているケースもあります。
とくに、都心部の中古マンションは、立地価値に加えて内装の付加価値が価格に反映されやすく、自分で購入してリノベーションする場合より総額が高くなる可能性があります。
築30年のマンションリノベーションについて詳しくはこちら
築古マンションリノベーションについて詳しくはこちら
※中古マンションの「リノベ済み物件」の【メリット】はこちらで解説
このように、リノベーションマンション（リノベ済み物件）は、
完成済みであることから設計の自由度が限られ、価格構造や建物状態の見極めが難しい場合があります。
一方で、中古マンションを購入してからリノベーションを行う方法であれば、間取りや仕様を自分たちの暮らしに合わせて設計できるという特徴があります。
三井デザインテックでは、物件購入前の段階からご相談を承っています。
マンションごとの特性や構造、管理規約などを踏まえ、リノベーションを前提とした物件選びや費用計画についてもサポートいたします。
豊富な実例と、マンション特有の構造や規制に精通したリフォームプランナーが、お住まいの価値を最大限に引き出すプランをご提案。設計から施工まで一貫して伴走し、お客様の理想の住まいづくりをお手伝いします。
まずはお気軽にご相談ください。
三井デザインテックが選ばれる理由
見積もりのご依頼・ご相談はこちら
三井デザインテックのリフォームプランナー（アドバイザー）について詳しくはこちら
2.中古マンションを購入してリノベする場合のデメリット
中古マンションを購入してリノベーションする場合には、主に以下のようなデメリットが挙げられます。
※中古マンションを購入してリノベする場合の【メリット】はこちらで解説
工事に費用がかかる
中古マンションのリノベーション費用は、さまざまな要因で変動します。
まずは、マンションをスケルトンリノベーションした場合の平米(㎡)あたりの想定予算を把握しておきましょう。
- 一般的なマンションリノベーション：25万円～
- ハイグレード（デザイン性・プランニング・オーダーメイド重視）なマンションリノベーション：30万円～
費用は、物件の状態・専有面積・工事内容・グレードによって総額が大きく変わります。
とくに築古マンションでは、設備や配管、下地の劣化により”見えない部分”の追加工事が発生しやすく、築浅物件より費用が高くなる傾向があります。
築古マンションのデメリットについてはこちらで解説
新築マンションのリノベーションについて詳しくはこちら
こうした要因により、実際のリノベーション費用の総額は専有面積に応じて大きく変わる点も抑えておきましょう。
最終的な費用イメージをつかみやすいよう、広さごとの費用相場を以下にまとめました。
専有面積ごとの費用相場の目安
| 専有面積(㎡) | リノベーション後の想定間取り | 費用相場（万円） |
|---|---|---|
| 50 | 1LDK〜2LDK | 1,250万～1,500万 |
| 60 | 1LDK〜2LDK | 1,500万～1,800万 |
| 70 | 1LDK〜3LDK | 1,750万～2,100万 |
| 80 | 1LDK〜3LDK | 2,000万～2,400万 |
| 90 | 1LDK〜3LDK | 2,250万～2,700万 |
| 100 | 1LDK〜4LDK | 2,500万～3,000万 |
| 110 | 2LDK〜4LDK | 2,750万～3,300万 |
| 120 | 2LDK〜4LDK | 3,000万～ |
スケルトンリノベーションの下限費用目安は1㎡あたり約25万円～を想定し、上限はグレードの高い設備などを設置する場合を想定し1㎡あたり約30万円としています。
利用する素材などにより価格は変わります。
マンションリノベーション費用について詳しくはこちら
中古マンションのリノベーションについて詳しくはこちら
スケルトンリノベーションについて詳しくはこちら
入居までに時間がかかる
中古マンションを購入しリノベーションする場合は、物件購入後に打ち合わせや工事が必要となり、住めるようになるまで時間がかかります。
施工規模や内容によって工事期間は異なりますが、打ち合わせから完成まで数ヶ月以上かかる場合もあります。
予期せぬ費用や工期が長引く場合がある
中古マンションのリノベーションでは、解体後に想定外の劣化や不具合が見つかる場合があります。
とくに配管や床下、断熱材など、目に見えない部分は事前調査だけでは把握しきれない場合があります。
その結果、追加工事が必要となり、当初の見積より費用が増えることや、工期が延びる可能性があります。
管理規約による間取りの制限がある
マンションの管理規約や構造上の制限により、希望の間取りやデザインを実現できない場合があります。
工事の対象となるのは専有部分のみで、サッシや玄関ドアなどの共用部分は原則として変更できません。
また、マンションの管理規約によっては、遮音性能に関する定めにより、使用できるフローリングの床材などに制限が出てくる場合もあります。
管理規約はマンションごとに異なるため、希望通りのリノベーションができるかどうか、事前に管理規約をよく確認しておきましょう。
マンションリノベーションでできること・できないことについては、こちらのページで詳しく解説しています。
※中古マンションを購入してリノベする場合の【メリット】はこちらで解説
三井デザインテックでは、マンションの構造や規約にも精通したリフォームプランナーが在籍しており、設計から施工、アフターサポートまで一貫して対応しています。
「予算が限られている」「将来は売却も視野に入れて、資産価値の下がりにくい内装にしたい」といったご相談にも、プロの視点で最適なご提案を行っています。
まずはお気軽にご相談ください。
三井デザインテックが選ばれる理由
見積りのご依頼・ご相談はこちら
三井デザインテックのリフォームプランナー（アドバイザー）について詳しくはこちら
マンションリノベーション会社の選び方について詳しくはこちら
また、三井デザインテックでは、マンションリノベーションに関する記事を多数提供しています。
例えば、マンションリノベーションの流れや費用相場、注意点、デザイン・テイスト別の事例など、多数のコラムを掲載しております。詳しくは、三井デザインテックの「リノベーションコラム（記事一覧）」をご覧ください。
中古マンションの「リノベ済み物件」を購入するメリット
中古マンションのリノベ済み物件の主なメリットは以下のとおりです。
購入後すぐ住める
内装や設備があらかじめフルリノベーションされているため、工事期間や仮住まいが不要で、購入後すぐに住めるようになります。
完成済みの住まいを購入できるため、工事期間や仮住まいを考える必要がありません。引き渡し後、すぐに新生活を始められます。
仕上がりを実際に見てから購入できる
完成済みの状態を内見できるため、間取りや内装、設備の使い勝手を具体的に確認できます。
モデルルームと違い、実際の住環境や立地も含めて判断できるため、購入後のイメージ違いを防ぎやすくなります。
追加費用が発生しにくく、予算計画が立てやすい
リノベーション費用が物件価格に含まれているため、購入時点で総額を把握しやすい点もメリットです。
工事費を別途見積もる必要がなく、資金計画を立てやすくなります。
一方で、リノベーション済み物件は、デメリットでもお伝えしたように、あらかじめ間取りや内装、設備が決められているため、自由に設計できない点には注意が必要です。
例えば、「キッチンの位置を変えたい」「収納を増やしたい」「素材にこだわりたい」といった希望があっても、既に完成している物件では大きな変更が難しい場合があります。
そのため、住まいにこだわりがある場合は、中古マンションを購入して自分たちのライフスタイルに合わせてリノベーションするという選択肢も検討してみましょう。
間取りや素材、設備を自由に計画できるため、暮らし方に合った住まいを実現しやすくなります。
三井デザインテックでは、中古マンション探しからリノベーションの設計・施工まで一貫してサポートしています。
物件選びの段階からご相談いただくことで、将来の暮らしを見据えた住まいづくりが可能です。
まずはお気軽にご相談ください。
三井デザインテックが選ばれる理由
見積りのご依頼・ご相談はこちら
三井デザインテックのリフォームプランナー（アドバイザー）について詳しくはこちら
マンションリノベーション会社の選び方について詳しくはこちら
中古マンションを購入してリノベーションするメリット
中古マンションを購入してリノベーションをする場合のメリットは、主に以下のとおりです。
新築より価格を抑えることができる
築年数の経過した中古マンションは、新築よりも物件価格が低く設定されています。
そのため、リノベーション費用を加えても総費用を抑えやすく、同じ予算内で「駅近などの好立地」や「より広い専有面積」を優先するなど、希望条件に妥協しない物件選びが可能です。
自分好みの間取りや内装に設計できる
内装や間取りをライフスタイルに合わせて自由に改装し、見た目にもこだわれる点がメリットです。
フルリノベーションなら自由度が高く、オープンキッチンや広いリビングスペースなど、自分好みの間取りを目指せます。
あわせて、壁紙やフローリングを好みのテイストに整えたり、廊下の印象を含めて空間全体の統一感を出したりすることも可能です。
また、トイレやキッチン、ユニットバスなどの設備も、暮らしに合わせて新しいものへ入れ替えられます。
なお、エントランスなどの共用部分は原則として変更できないため、内覧時に雰囲気や管理状態を確認しておくと安心です。
マンションリノベーションの間取り事例について詳しくはこちら
お風呂のマンションリノベーションについて詳しくはこちら
水回りのマンションリノベーションについて詳しくはこちら
資産価値が向上する
マンションリノベーションは、適切なリノベーションをすることで、資産価値が高まります。
中古マンションは築20年から30年前後で販売価格がもっとも安くなります。しかし、古くなった設備や内装をこのタイミングで新しくすることで、物件の魅力が増し、将来的に売却する際の価格も上がる可能性があります。
ただし、リノベーションをすれば必ず価格が上がるわけではありません。個性が強いリノベーションをすると需要が限られ、資産価値（販売価格）が下がる可能性もあります。
将来の売却を視野に入れていて、資産価値を高めたいと考えるのであれば、リノベーションの担当者と相談しながら計画することをおすすめします。
マンションリノベーションで資産活用するポイントについて詳しくはこちら
築30年のマンションリノベーションについて詳しくはこちら
快適性や機能性が改善する
リノベーションの際に断熱性能・防音性能の改善、最新の省エネ設備の導入などを合わせて行うと、暮らしをより快適にできます。
築年数が古い中古マンションの場合、現在の基準と比べると断熱性能や防音性能が不十分な場合があります。
スケルトンリノベーションであれば、躯体以外は解体し、床や壁も新しくできるため、通常であれば施工が困難な断熱工事や防音工事がしやすくなっています。
また、断熱工事に合わせて、最新のエアコンやユニットバスなどの設備を新しく導入すれば、電気代などを抑えることもできるでしょう。
スケルトンリノベーションについて詳しくはこちら
マンションの断熱リノベーションについて詳しくはこちら
マンションの防音リノベーションについて詳しくはこちら
希望する立地が選びやすい
中古マンションは流通量が多く、駅近や都心部など、希望するエリアの物件を見つけやすい点が魅力です。
都心や人気エリアでは新築マンションの価格が高く、供給も限られているため、希望の立地を選びにくい場合があります。
その点、中古市場には新築では手に入りにくい立地の物件も多く残っています。また、立地条件の良い物件は築年数が経っても価値が大きく下がりにくく、将来の住み替えを考えた際にも選択肢を持ちやすい点が特長です。
三井デザインテックでは、三井不動産グループの連携力を活かして、お客様の中古物件探しから設計、施工、各種リフォームローンを含めた資金計画まで一貫してサポートしております。
理想の住まいを叶えるためにも、マンションリノベーションの実績が豊富な三井デザインテックにぜひご相談ください。
三井不動産グループの連携力について
三井デザインテックが選ばれる理由
見積もりのご依頼・ご相談はこちら
築年数が古いマンションリノベーションのデメリット
築年数の経った古いマンションをあえて選び、リノベーションによって理想の住まいを実現する方が増えています。
【築年数が古いマンションのメリット】
- 新築より費用を抑えやすいことや
- 立地の良い物件を選びやすい
- 間取りやデザインの自由度が高い…など
築古マンションならではの魅力があります。
一方で、築年数が経過しているからこそ、事前に確認しておきたいポイントもあります。
ここでは、築古マンションをリノベーションする際に注意したい主なデメリットを整理します。
物件の耐震性に不安がある
築年数が経った古いマンションをリノベーションする際は、どの耐震基準に基づいて建てられているかを確認しておきましょう。
1981年の新耐震基準以前に建てられた鉄筋コンクリート（RC造）マンションは、旧耐震基準に基づいており、震度6強などの大規模地震に対する耐震性能が十分とはいえない場合があります。
建築年だけで判断するのではなく、耐震診断の有無や補強工事の履歴なども含めて確認しておきましょう。
売却が難しくなる場合も
築年数の経過した古いマンションは、将来的に売却しようとしたとき、買い手がつきにくいケースがあります。
とくに、耐震性能に不安がある物件や、管理状態が悪い物件、立地や周辺環境に難のある物件は、資産価値が下がりやすく、買い手が見つかりにくい場合があります。
一方、築年数が古くても、管理が行き届いていたり、人気のエリアにある物件、適切にリノベーションされている物件は評価されやすい傾向にあります。
リノベーションを前提に築古マンションを購入する場合も、将来的な資産価値や売却のしやすさを事前に意識しておきましょう。
断熱や遮音性が低い可能性がある
築古マンションは、新築マンションと比べて断熱性や遮音性が劣る場合があります。
とくに、古いサッシや窓は外気の影響を受けやすいため、断熱材の追加や性能改善が可能かどうか、リノベーション会社に確認しておきましょう。
一般的に窓まわりの断熱対策としては、内窓を設置する方法がよく採用されています。
ただし、マンションによっては、大規模修繕工事の一環としてサッシの更新が計画されている場合もあります。
マンションリノベーションの断熱について詳しくはこちら
マンションリノベーションの防音について詳しくはこちら
こうした築年数の古いマンションの注意点は、事前の確認や計画でしっかり対策できます。マンションリノベーションを成功させるためには、実績が豊富で信頼できるリノベーション会社に相談することが大切です。
三井デザインテックは、これまでの豊富な実績をもとに、お客様の理想やライフスタイルに合わせたリノベーションをご提案しています。築年数が気になる物件でも、ご不安な点をひとつずつ整理しながら進めてまいります。
まずはお気軽にご相談ください。
三井デザインテックが選ばれる理由
見積りのご依頼・ご相談はこちら
マンションリノベーション会社の選び方について詳しくはこちら
マンションリノベーションの注意点について詳しくはこちら
古いマンションリノベーションについて詳しくはこちら
中古マンションリノベーションを成功させるためのポイント
中古マンションリノベーションを成功させるには、以下の点に注意しましょう。
購入する中古マンションの状態を確認する
中古マンションを購入してリノベーションする場合、マンションの状態を確認し、リノベーションに適した物件かを見極めることが大切です。
事前にチェックしておきたいポイントとして、次のような点があります。
- 管理規約による間取りの制限
- 断熱性
- 耐震性
- 管理組合の状況
- 周辺環境・眺望・立地条件
- 専有部分や外観の状態
- 希望する間取りが実現できるか …など
これらの項目の中には、マンションを購入してからでは対処できないものもあるため、注意が必要です。
とくに注意が必要なのが、耐震基準です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には「新耐震基準」が適用されています。それ以前の建物は「旧耐震基準」で建てられているため、耐震性能に違いがある可能性があります。
2026年2月時点の情報です
もし、マンションが旧耐震基準の場合、震度6強以上の地震で倒壊するリスクが高く、入居後にマンション全体の耐震補強工事の費用がかかる可能性もあります。
耐震工事はマンション全体で行う必要があり、マンションの一室だけに施すことはできません。
購入前に築年数や管理規約についてよく確認し、検討しておくことが大切です。
購入する中古マンションの修繕積立金や管理費を確認する
中古マンションを購入してリノベーションする場合、入居後にかかる費用である修繕積立金と管理費を確認しておきましょう。
修繕積立金は、マンションの資産価値や安全性、快適性を維持、または改善するために、10年から10数年の周期で実施される大規模修繕の費用として積み立てられます。
大規模修繕工事全体の平均費用は、マンション規模にもよりますが、1億1000万円〜1億5000万円ほどです。令和3年に国土交通省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によれば、半数以上が一戸あたり75万円以上の費用を負担しています。
参考：令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査（国土交通省）
費用が高額となるため、マンションの管理組合は、管理費とは別に「修繕積立金」として毎月一定額を徴収し、来るべき工事に備えるのが一般的です。
中古物件を購入する際には、修繕費がかかることを前提にし、購入決定前の段階で、修繕積立金の実態や建物の状態をしっかりと確認する必要があります。
工事に必要な申請手続きを確認する
リノベーションの工事には、さまざまな申請が必要です。
申請に伴い住宅ローンやリフォームローンの金利や手数料など、さまざまな費用がかかります。
どのような申請が必要になるかを確認し、事前にある程度予算計画に組み込んでおく必要があります。
マンションリノベーションの流れについて詳しくはこちら
マンションリノベーションの注意点について詳しくはこちら
マンションリノベーションで後悔しないための対策ポイントについて詳しくはこちら
マンションリノベーション・リフォームをトータルでサポートいたします
マンションリノベーションをご検討の方は、ぜひ三井デザインテックへご相談ください。リノベーションのデザイン・間取りタイプ、予算・費用、工事など、様々なご希望をトータルでサポートいたします。
三井デザインテックが選ばれる理由
1. 理想を実現する優れたデザイン力
三井デザインテックは、ホテルやオフィスなどの公共空間、マンションや戸建てなどの住空間など、さまざまな空間の設計デザインを手がけています。
住空間に関しては、理想のデザインを生み出す設計担当リフォームプランナーが約100名在籍し、お客様の理想のリノベーションを実現いたします。
リフォームプランナーについて
2. 経験豊富な専門スタッフによるプロジェクトチーム制
三井デザインテックは、お客様のマンションリノベーションをプロジェクトチームでサポートします。企画・営業担当、リフォームプランナー、施工・品質担当、その他専門スタッフが連携して、理想のマンションリノベーションを実現します。
プロジェクトチーム制について
3. 充実の保証・アフターサービス
三井デザインテックでは安心の保証・アフターサービスをご用意しています。最長2年の保証制度、定期アフターメンテナンスサービス、24時間コールセンター窓口対応など、リノベーション後も安心してお住まいいただくためのサービスを充実させています。
保証・アフターサービスについて
4. 三井不動産グループの連携力
三井デザインテックでは、中古物件探し、各種リフォームローンなどで三井不動産グループと連携して、お客様のリフォームのご要望にお応えいたします。
三井不動産グループの連携力
2024.08.26時点の情報です