2025.12.22
リノベーション前の中古マンション購入がおすすめな理由と選び方のポイントを徹底解説｜メリットや注意点も
近年「新築より中古を買ってリノベーションする」という選択をする人が増えています。
中古マンションを購入してからリノベーションをすると、間取りやデザインの自由度が高く、予算を抑えながら理想の住まいを実現しやすい点が魅力です。
一方で、入居までの時間が長くなったり、見えない部分の劣化や管理規約による制限など、注意しておきたい点もあります。
この記事では、リノベーションを前提とした中古マンションの購入をおすすめする理由から、見つからないときの対策・選び方・購入の流れまでをわかりやすく解説します。
リノベーション前の中古マンション購入がおすすめな理由
リノベーション前の中古マンション購入は、自由度が高く価格も抑えられるのが大きな魅力です。
新築と比べて物件購入価格を抑えられるため、リノベに充てる予算や全体の資金計画が立てやすくなります。
また、現状の間取り・設備・日当たり・風通しなどを実際に確認できるため、どこを活かしてどこをリノベーションで改善するかを具体的に検討しやすい点も特徴です。
一方、リノベ済みの中古物件はすでに改修済みであるため、あまり手間がかかりませんが、リノベ前の物件と比べると間取りやデザインの自由度や総額費用が異なります。
以下の表にリノベーション済み物件とリノベーション前の物件、それぞれの特徴をまとめました。
| 比較項目 | リノベ済み物件 | リノベ前物件 |
|---|---|---|
| 購入価格 | リノベ費用が売買価格に上乗せされており、やや高め | リノベ費用を別途計画できるため、価格を抑えやすい |
| 自由度 | すでに間取り・デザインが完成しており変更が難しい | 間取り・内装を自由に設計できる（フルリノベも可） |
| 設備・配管 | 表面は新しくても、配管・配線などの見えない部分が更新されていない場合がある | リノベ時に見えない部分まで最新仕様にできる |
| 手間・期間 | すぐ入居できるが、好みに合わない場合は再リフォームが必要 | 設計・工事期間は必要だが、理想の空間を実現できる |
| 資金計画 | 総費用が明確でローン組がスムーズ | リノベ費用を分けて計画でき、予算調整がしやすい |
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リノベーション前の中古マンションを購入するメリット
リノベーション前の中古マンションを購入するメリットは、主に下記3つが挙げられます。
理想の間取りやデザインを実現できる
注文住宅のように、理想の間取りやデザインを自由にできる点が最大の魅力です。
新築マンションは基本的に、間取りやデザインが決まっているケースが多く、自由度に限りがあります。
しかし、中古マンションを購入し、スケルトンリフォームやフルリノベーションを行えば、購入する人のライフスタイルにあわせた間取りや、好みの内装を設計できます。
マンションのスケルトンリノベーション（スケルトンリフォーム）のメリットについて詳しくはこちら
費用を抑えられる
中古マンションをリノベーションする場合、「新築マンションを購入する場合」と「リノベ済み中古マンションを購入する場合」のどちらと比べても、費用面でのメリットがあります。
【新築マンションと比較した場合】
中古マンションは、築年数の経過により価格が抑えられているケースが一般的です。
そのため、リノベーション費用を加えても、トータルの費用負担を抑えやすく、同じ予算でも新築より良い物件を選びやすいというメリットがあります。
新築購入と中古のマンションリノベーションの予算比較について詳しくはこちら
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【リノベ済み中古マンションと比較した場合】
リノベ済み物件は、リノベーション費用が販売価格に上乗せされているため、価格が高くなる傾向があります。
それに対してリノベ前物件は、どこに費用をかけ、どこでコストを抑えるかを自分で決められるため、予算の配分を柔軟に調整できるのが魅力です。
希望する立地を選びやすい
中古マンションは物件のタイプが多様で、流通量も豊富です。そのぶん、新築ではなかなか出ない希望エリアや駅近の立地でも、条件に合う物件を見つけやすくなります。
たとえば、都心の人気エリアや利便性の高い駅近の新築物件は価格が高額になりがちで、そもそも供給自体が少ないこともあります。
一方、中古物件はストックが豊富な分、理想の立地を条件に物件を探しやすくなります。
また、立地が良い物件は築年数が経っていても、資産価値が下がりにくい傾向があります。そのため、将来的な住み替えの選択肢を持ちやすい点も魅力です。
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リノベーション前の中古マンションを購入する際の注意点
リノベーション前の中古マンションを購入する際に、確認しておきたい注意点を解説します。
入居までに時間がかかる
リノベーション前の物件は「物件購入（契約）→物件の引渡し（決済）→施工→工事完了」という流れを踏むため、入居までの期間に時間がかかります。
入居までは早くても、物件の引渡し後（所有権の移転後）2～6ヶ月、工事内容によっては半年以上かかる場合もあります。
また、工事内容が決まるまでは、細かな打ち合わせが続くため、入居したい時期にあわせて、設計や工事のスケジュールを逆算する必要があります。入居を急ぐ場合は物件の引渡し前から、施工業者を決定し、詳細の打合せを進めておく必要があります。
さらに、職人や施工枠が埋まりやすい時期は、着工時期が後ろ倒しになる可能性もあります。こうした点を踏まえて、スケジュールに余裕をもって計画を立てましょう。
設計や施工の工程管理は専門性が高いため、リノベーション会社と早めに相談しながら進めることで、希望の入居時期に合わせた無理のない計画を立てやすくなります。
予期せぬ費用や工期の延長が発生する場合がある
中古マンションは、配管などの見えない部分に修繕が必要な箇所が見つかる場合があります。
代表的な例としては、以下のようなケースが挙げられます。
- 給排水管のサビや劣化
- 床や壁の下地材の老朽化
- 断熱材の欠損やカビ …など
このような補修や設備の更新が必要になると、追加費用や工期延長につながる可能性があります。
そのため、以下のような対策が重要です。
- 事前調査を丁寧に行う業者を選ぶ
- 見積もり段階で予備の費用を確保する
- 配管や断熱、設備更新の可能性を事前に確認する
躯体や設備の状態を適切に見極めるには専門的な判断が必要になります。
そのため、建物の状態に合わせて適切に判断できるリノベーション会社に相談することで、追加費用や工期延長のリスクを最小限に抑えやすくなります。
管理規約による間取りの制限がある
マンションでは、管理規約や構造により、希望の間取り変更が実現できない場合があります。
主な制限の例としては、以下のようなケースが挙げられます。
- 壁式構造で耐力壁が多く、大きな間取り変更が難しい
- 配管位置の制約で、キッチンや浴室など水回り移動が難しい
- 二重床や二重天井でない物件は配線や配管の変更が限られる …など
こうした制限は、購入後に「思っていたリノベができない」という後悔につながります。
そのため、管理規約や構造を踏まえて“できること・できないこと”を事前に見極められるリノベーション会社に相談しながら検討することで、計画のズレを避けやすくなります。
中古マンションのリノベーションでは、管理規約や建物構造、見えない部分の状態など、購入前に把握しておきたいポイントが多くあります。
三井デザインテックでは、経験豊富なリフォームプランナーが「できること・できないこと」を丁寧に確認しながら、最適な計画をご提案します。ぜひ、お気軽にご相談ください。
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リノベーション前の中古マンションが見つからない理由
リノベーション前の中古マンションは、実際には市場に出回りにくい傾向があります。
その主な理由は、以下の2点です。
リノベーション済みで販売されるケースが多い
売主や不動産会社が、中古マンションをリノベーションしたうえで販売するケースが増えています。
その背景としては、以下のような理由があります。
- 築古物件をそのままでは売却しづらいため、内装を整えて早めに制約したい
- リノベーションで物件の価値を高め、より高い価格で売却したい …など
その結果、買主が自由に設計できる未改装の“リノベ前物件”は市場に出にくくなっています。
人気エリアは競争率が高い
立地の良い人気のエリアでは、中古物件の流通量が少ないため競争率が高くなる傾向があります。
とくに駅近や都心部など、暮らしやすいエリアでは未改装の状態で売り出されても、次のような理由で早期に成約しやすくなります。
- 売り物件に対して購入希望者が多く、短期間で成約する
- 投資目的で購入する人や、リノベして再販売する業者も物件を探している …など
そのため、希望条件を細かく絞りすぎたり、特定のエリアに限定しすぎたりすると、未改装の状態で巡り合える可能性が下がってしまうので注意しましょう。
リノベーション前の中古マンションの探し方
リノベーション前の中古マンションを見つけるための代表的な4つの方法をご紹介します。
リノベーション会社に依頼する
リノベーション会社によっては、物件探しから設計・施工までをワンストップで提供している場合もあります。物件選定の段階でリノベ可否を見極めてもらえるため、購入後の想定外の変更を防げます。
さらに、耐震性や配管など見えない部分も確認してもらえるので、フルリノベ向きの物件を選びたいときに最適です。
また、物件探しから企画設計、施工、資金計画までまとめて依頼できる「ワンストップリノベーション」を利用するとより効率的です。
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三井デザインテックでは将来的なライフスタイルやご家族構成の変化などを見据えた提案を元に、中古マンションが新築のような住まいへ生まれ変わるサポートをいたします。
お気軽にご相談ください。
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不動産会社に依頼する
不動産会社では、条件に合う中古マンションを幅広く紹介してもらえます。リノベーション前提で物件を探していることを伝えると、非公開物件を提案してもらえるケースもあります。
また、宅地建物取引士などの有資格者に、契約や法的手続きのチェックをサポートしてもらえるため、購入まで安心して進めることができます。
一般的に、不動産会社の営業担当は、立地条件や予算などの提案は得意ですが、リノベーションの専門知識をもっているとは限りません。
そのため、リフォーム・リノベ対応の経験がある担当者を選ぶことができれば、工事の可否や注意点を踏まえた提案が受けられるので、一度確認してみると良いでしょう。
不動産ポータルサイトで検索する
不動産ポータルサイトは、手軽に大量の物件情報を比較することが可能です。
ポータルサイトを活用し、エリア・築年数・予算・間取りなど細かく絞って効率的に検索できます。
また、「現状引き渡し」「リノベーション可」などの条件を設定すると、リノベ前の物件が見つかりやすくなります。複数のサイトを比較して、情報の更新頻度や掲載されている写真を確認することも重要です。
SNSや不動産情報誌などで探す
物件探しは、上記のようなリノベ会社や不動産会社への相談などが中心となりますが、SNSや不動産情報誌を活用すると“相場観の把握”や“特徴の比較”がしやすくなります。
＜SNS＞
YouTube・Instagram・Ｘでは、リノベ会社や仲介業者が未公開物件や完成事例を発信しているケースが増えています。
実際のリノベ事例や注意点を体験者の投稿から知ることができます。
三井デザインテックでは、Instagramにて、施工事例やリノベーションのアイデアを発信しています。
ぜひ、フォローして参考にしてみてください。
上記QRコード、もしくはこちらからご確認ください。
＜不動産情報誌＞
特定エリアの中古マンションを特集しているケースが多く、地域に密着した情報を得やすいため、郊外や地方の物件を探すのに最適です。
定期的にチェックすることで、掘り出し物の物件に出会える可能性が高くなります。
リノベーション前の中古マンションを選ぶポイント
リノベーション前の中古マンションを購入する際には、以下のポイントを確認することが重要です。
こうしたチェックポイントを押さえておくことで、リノベ後も長く快適に暮らせる住まいを選びやすくなります。
マンションの管理規約や構造・配管の位置
マンションの間取り変更や水回りの移動は、管理規約や建物の構造によって実現できる範囲が決まります。
とくに以下のポイントは、リノベーションの自由度を左右するため、事前に確認しておきましょう。
- 管理規約で禁止されている工事内容：壁の撤去、床材の種類…など
- 建物の構造による成約：壁式構造で壁が抜けない、梁や柱の位置が固定されている…など
- 配管の位置や床下のスペース不足により、水回りの移動が難しいくなるケース…など
こうした要素は見た目では判断しづらく、耐震や配管の状態なども含めて、専門的な確認が必要です。
購入前の内覧には、不動産会社やリノベーション会社に同行してもらい、リノベ可否を事前に確認すると安心です。
マンションの管理状態や修繕履歴を確認
リノベーション前の中古マンションを選ぶ際には、建物の管理状態が良いかどうかを確認しましょう。
管理が不十分な物件では、共用部分の劣化や配管トラブルが起きやすく、リノベ後の快適さにも影響します。
購入前には、次の点をチェックしておきましょう。
- 修繕積立金の状況
→修繕が滞ると建物の老朽化が進み、住環境や資産価値に影響します。 - 過去の大規模修繕の実施時期と内容
→定期的に工事が行われていれば、建物全体の状態が把握できます。 - 共用部分の清掃状況や劣化の状態
→日々の管理状況がわかり、住んだ後の快適さにも直結します。 - 管理会社や理事会の運営体制
→適切に運営されているマンションは、長期的に安心して住むことができます。
丁寧に管理されているマンションは、老朽化が進みにくく、共用部分や配管の状態も良好な傾向があります。リノベ後の暮らしや将来の売却を考えるうえでも、管理状態が良い物件を選ぶことが重要です。
周辺環境・立地条件
リノベーションの完成度が高くても、周辺環境や立地が合わなければ、暮らしの満足度は下がってしまいます。
物件選びでは、次の視点でチェックしておきましょう。
- 駅からの距離やバス便の本数
- 治安や周辺の騒音、夜間の明るさ
- 学校や病院などの施設
- 洪水・土砂災害などが起こりやすいか
- 日当たり・風通し・眺望 …など
立地は、日々の暮らしだけでなく、将来的な資産価値にも影響する重要な要素となります。売却を視野に入れる場合は、とくに慎重に判断したいポイントです。
また、内覧の際には、時間帯を変えて周辺の環境を確認すると、より正確に暮らしをイメージできます。
これから中古物件を探し始める場合は、物件探しから企画設計、施工、資金計画までまとめて依頼できる「ワンストップリノベーション」を利用するとより効率的です。
三井デザインテックでは、三井不動産グループの連携力を活かして、お客様の中古物件探しから設計、施工、各種リフォームローンを含めた資金計画まで一貫してサポートしております。
理想の住まいを叶えるためにも、マンションリノベーションの実績が豊富な三井デザインテックにぜひご相談ください。
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中古マンションリノベーションの流れ
1. 理想のデザイン、間取りのイメージを決める
以下の資料を活用しながら、実現したい生活イメージ、リノベーションの間取り、デザインを決めていきましょう。まずは情報収集のために、資料やカタログを取り寄せてみたり、相談をされたりすることをおすすめします。ショールームやモデルルームを見学するのもおすすめです。
2.マンションリノベーションの時期、工事期間を確認する
リノベを実施する時期を想定し、実際に工事にはどのくらいの期間が必要なのかを確認しましょう。並行して、施工期間中の仮の住まいをどうするのかについても調べておきましょう。三井デザインテックでは仮住まいについてもサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
3.費用を調べて予算を決める
まずは、リノベに必要な費用を調べながら、希望予算を決めましょう。実際の事例を見るうちに「あれもいいな」「これも入れたいな」とやりたいことはどんどん増え、予算よりも膨らむ傾向にあります。最初にまず予算を決めてしまいましょう。
次に、実現したいマンションリノベーションの費用相場を調べてみましょう。費用相場を確認することで、予算の範囲内でどのようなリノベプランを実現できるのか、イメージがつきやすくなります。
また、資金計画も重要です。資金計画を立てる時には、マンションリノベーションに利用できる補助金、必要な税金手続きや住宅ローンなども調べておきましょう。
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4.実現したいイメージを伝え、見積もりを依頼する
マンションリノベの実際の費用は、マンションによっては相場と異なる場合もあります。実際に見積を確認するまで明確な費用は分かりませんので、早めに見積を依頼しましょう。
補助金やローンについても相談できますので、リノベーションを検討し始めたらまずは一度相談してみることをおすすめします。
ご相談から、現地調査・お打合せ、ご契約、工事・建物の検査、お引渡しなどの流れについてはこちらのページをご覧ください。
マンションリノベーション・リフォームをトータルでサポートいたします
マンションリノベーションをご検討の方は、ぜひ三井デザインテックへご相談ください。リノベーションのデザイン・間取りタイプ、予算・費用、工事など、様々なご希望をトータルでサポートいたします。
三井デザインテックが選ばれる理由
1. 理想を実現する優れたデザイン力
三井デザインテックは、ホテルやオフィスなどの公共空間、マンションや戸建てなどの住空間など、さまざまな空間の設計デザインを手がけています。
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2. 経験豊富な専門スタッフによるプロジェクトチーム制
三井デザインテックは、お客様のマンションリノベーションをプロジェクトチームでサポートします。企画・営業担当、リフォームプランナー、施工・品質担当、その他専門スタッフが連携して、理想のマンションリノベーションを実現します。
3. 充実の保証・アフターサービス
三井デザインテックでは安心の保証・アフターサービスをご用意しています。最長2年の保証制度、定期アフターメンテナンスサービス、24時間コールセンター窓口対応など、リノベーション後も安心してお住まいいただくためのサービスを充実させています。
4. 三井不動産グループの連携力
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