マンションのスケルトンリノベーションは、床、壁、天井を全て取り払い、間取りから一新するリノベーションです。これにより、開放的なリビングや機能的なキッチンなど、お客様の理想とする住まいを実現します。本ページでは、スケルトンリノベーションの基本知識から、そのメリット・デメリット、必要な費用、実際の事例に至るまでの詳細を幅広く解説します。理想のマンションライフを叶えるための参考として、ぜひご活用ください。
【目次】
マンションのスケルトンリノベーションとは？
スケルトンリノベーションとは近年人気のリノベーション方法の一つです。「スケルトン」が「骨組み」「骨格」を意味することからもイメージできるように、床、壁、天井をすべて解体して躯体のみの状態し、間取りから造り直す大掛かりなリノベーションのことです。マンションの構造によっては、給排水管の位置を変更できる場合もあり、間取りの変更だけでなく、水回り設備の場所を変更することもあります。
マンションのスケルトンリノベーションのメリット
スケルトンリノベーションは、大掛かりなリノベーションとなるため、一度工事を始めたら引き返すことができません。そのため、スケルトンリノベーションのメリット（自由度）とデメリット（制約）の両方をよく理解し、十分に納得した上で決定することが重要です。それではまず、スケルトンリノベーションのメリットについてご説明します。
1.間取りを自由に変えられる
スケルトンリノベーションは、コンクリートの躯体だけを残して全てを刷新するため、複数の部屋を１つの広い部屋にしたり、逆に１つの部屋を複数に区切ったりと、自由に間取りを変更することができます。スケルトンリノベーションの魅力は、まるで注文住宅を建てるかのように、一から理想の生活スタイルを設計し、住まいを新たに生まれ変わらせる点にあります。
2.水回り設備の位置を変えられる場合も
スケルトンリノベーションにおいて、キッチンやユニットバスなどの水回りの位置変更は、床の構造と配管の配置に大きく左右されます。
二重床構造で給排水管が床スラブ（コンクリートの床）の上にある場合、床下に配管の移動に必要なスペースが確保されているため、水回りの移動が比較的自由に行えます。さらに、床下の高さに余裕があれば、排水のための勾配を設けることができ、水回りの移動範囲も広がります。
以下は、二重床配管のイメージ図です。
一方、直床構造の場合、給排水管が床スラブを貫通していて移動に必要なスペースに限りがあるため、水回りの移動範囲に制約が生じ、特に配管の移動は難しくなります。
以下は、直床配管のイメージ図です。
オープンキッチンやアイランドキッチンへ変更したり、窓際へ浴室を移設させてビューバスのようなレイアウトにしたりといったスケルトンリノベーションを行いたいのであれば、早めに配管の位置を調査し、水回りの移動可能範囲やリノベーションの自由度を先に把握しておきましょう。
3.新築マンションを購入するより費用が抑えられる
中古マンションを購入してスケルトンリノベーションを行うことで、老朽化している内装をほぼ新築同様に生まれ変わらせながら、新築マンションの購入に比べてコストを節約できることがあります。
以下の表で、「新築マンション購入」と「中古マンション購入＋リノベーション」の費用を比較しています。
［参考］首都圏の中古マンションと新築マンションの購入・リノベーション価格比較
| 中古マンション(※1) | 新築マンション(※2) | |
|---|---|---|
| 平均価格(万円) | 3,869 | 6,260 |
| １平米単価(万円/㎡) | 59.81 | 93.6 |
| 専有面積 | 64.68 | 66.87(※3) |
| リノベーション費用(万円) | 1,000 | 0 |
| 価格合計(万円) | 4,869 | 6,260 |
| リノベ後の１平米単価(万円/㎡) | 75.28 | – |
| 総額の差額(万円) | -1,391 | – |
：公益社団法人東日本不動産流通機構・中古マンションの基本指標 成約物件 2021年[首都圏]データ、築年数平均は22.67年
：公益社団法人不動産流通推進センター・不動産業統計集 （9月期改訂）２不動産開発・マンションの地域別平均分譲価格の推移 2021年[首都圏]データ
：（専有面積は平均価格/1平米単価から算出）
：価格は調査当時の内容であり、市況により変動します。
上記の比較では、65㎡程度の専有面積の場合、中古マンションを買ってスケルトンリノベーションを行うほうが、新築マンションを購入するより、およそ1391万円安いという試算結果が出ました。
なお、こちらの試算は2021年のマンション購入平均価格、およびリノベーションの平均費用をもとに算出しています。実際のマンション価格やリノベーション費用は、地域や工事内容により大きく変動することをご了承ください。
マンションのスケルトンリノベーションのデメリット
続いて、スケルトンリノベーションのデメリット（制約）について見ていきましょう。
1.マンションの管理規約で工事できない部分がある
マンションの管理規約により、外壁、窓、玄関などの工事に制約がある場合があります。また階下への騒音対策として、フローリングに一定の防音性能を求められるケースもあります。事前に管理組合に連絡し、管理規約を確認することで、何ができて何ができないかを詳細に把握しておくことが必要です。
2.マンションの構造部分は工事ができない
リノベーションの際、建物の基本構造に手を加えることは通常できません。そのため、耐震性の強化や間取りの変更には一定の制限が生じることがあります。
まず、マンションの主な構造には、大きく2つのタイプがあることをご説明します。
A. ラーメン構造
ラーメン構造は、柱や梁（はり）が主体で建物を支える構造です。間仕切り壁を取り外して、比較的自由に間取りを変更できます。しかし、構造躯体（柱や梁）を壊すことはできません。
- ラーメン構造では、柱や梁が重要な役割を果たしているため、これらの構造躯体を変更できません。
- 柱や梁の位置によって、間取り変更後の部屋の形状や配置に制約が生じることがあります。
- 間取り変更時には、柱や梁の配置に合わせた工夫や補強が必要となる場合があります。
B. 壁式構造
壁式構造は、壁で建物を支える構造です。室内に撤去できない壁が残るため、間取り変更には壁の位置変更や撤去に制約があります。
- 壁式構造では、壁が建物の耐力を担っているため、壁の位置変更や撤去には注意が必要です。
- 壁の配置や強度によって、間取り変更の自由度が制約されます。
- 間取り変更の際には、壁の位置変更にともなう構造上の影響や安全性の確保に配慮が必要です。
マンションの構造がわからない場合は、担当者に相談して現地調査を実施しましょう。
3.一時的な引越しが必要な場合も
スケルトンリノベーションでは規模の大きな改修を伴うため、工事期間中は居住することができません。中古マンションを購入してリノベーションする場合には不要ですが、自宅をリノベーションする場合、工事期間中は別の場所に仮住まいをする必要があります。仮住まいのための引越し費用や家賃、そして収納スペースの不足によるトランクルーム費用などが必要になることがあります。
4.部分的なリノベーションより費用がかかる
スケルトンリノベーションは新築マンションの購入よりも総額を抑えられるケースが多いのですが、一方で部分的なリフォームと比べると、工事範囲や選択肢（間取り、デザイン、設備、建築資材など）が多くなるため、その分費用が高くなる傾向にあります。
マンションのスケルトンリノベーション費用
中古マンションをリノベーションする際の費用相場
マンションをスケルトンリノベーションした場合の平米(㎡)あたりの予算の目安を、以下に続く表に示します。
- 一般的なマンションの場合：25万円～
- ハイグレードマンションの場合：30万円～
スケルトンリノベーションは、以下のような項目次第で、予算がかなり変動します。
- 専有面積の広さ
- 大幅な間取り変更
- 水回り設備・配管・断熱材等の全更新
| 専有面積(㎡) | リノベーション後の想定間取り | 費用相場 |
|---|---|---|
| 50 | 1LDK〜2LDK | 1,250万～1,500万 |
| 60 | 1LDK〜2LDK | 1,500万～1,800万 |
| 70 | 1LDK〜3LDK | 1,750万～2,100万 |
| 80 | 1LDK～3LDK | 2,000万～2,400万 |
| 90 | 1LDK〜3LDK | 2,250万～2,700万 |
| 100 | 1LDK〜4LDK | 2,500万～3,000万 |
| 110 | 2LDK〜4LDK | 2,750万～3,300万 |
| 120以上 | 2LDK～4LDK | 3,000万～ |
スケルトンリノベーションの下限費用目安は1㎡あたり約25万円を想定し、上限はグレードの高い設備などを設置する場合を想定し1㎡あたり約30万円としています。
利用する素材などにより料金は変わります。
マンションのスケルトンリノベーション事例
ここからは、お住まいのマンションをスケルトンリノベーションした事例を、ビフォーアフターの図面と共にご紹介していきます。
「生活を楽しむ」ための大人モダンな住まい
Before
After
- ● リフォーム面積
- 139.62m²
- ● 延床面積
- 139.62m²
- ● 築年数
- 築25年
- ● 改装範囲
- スケルトン
- ● 家族構成
- 夫妻
タワーマンションをスケルトンリノベーションした事例です。お子様が巣立たれたご夫妻から、住み慣れたタワーマンションを、第二の人生にふさわしい、くつろいで暮らせる空間にしたいとのご依頼をいただきました。さらに、ご夫婦ともに現役で働かれていることから、効率的で楽な家事動線にするための工夫も凝らしました。
そして、従来の高級感や重厚感はキープしたまま、設計面では生活しやすさを優先させました。スケルトンイノベーションを施した結果、大胆な間取り変更で、お施主様が目指す“大人モダンな住まい”へと生まれ変わりました。
キッチンは、L字型だったのを壁際のI型に変更。空間の区切りとなっていたキッチンを囲む垂れ壁をなくして大きな一部屋にすることで、明るく広いリビングダイニングが生まれました。
左の洗濯コーナーの洗濯機の横には、使い勝手の良いカウンター収納を設けました。また、室内物干しを設置したことで、バルコニーに行くことなく、部屋の中に洗濯物を干し、天井のビルトイン冷暖房ですぐに乾燥させることができます。既存の納戸スペースを洗濯コーナーに変更し、家事動線の効率アップに成功しました。
自然に身を置く、山の住処
Before
After
- ● リフォーム面積
- 110m²
- ● 延床面積
- 110m²
- ● 築年数
- 築30年
- ● 改装範囲
- スケルトン
- ● 家族構成
- 50代・３人家族
緑豊かな高台に位置するマンションの住戸を、スケルトンリノベーションさせて頂いた事例です。要望されたコンセプトは「上質な山の住処」。
お客様が長時間を過ごされるキッチンに、常に視線の先から緑が飛び込んでくるように、そして内装材も自然と室内との一体感が感じられるようにと配慮したデザインによって、まさにコンセプト通りの快適な「山のホーム」が完成しました。
目立つ大きな梁があり天井も低めだったリビング。折り上げ天井と間接照明を設けることで空間に変化をつけ、「高さ」を感じさせる演出を行いました。デザインや素材にこだわった造作家具が、空間をより上質に彩っています。
個室型のキッチンをリビングダイニングに取り込み、普段過ごすことの多いLDKのどこにいても、食事中にご家族との対話が弾み、周りの自然を感じることができる開放的な間取りに造り変えました。
奥様の実家と職場に近いことから選んだマンション
Before
After
- ● リフォーム面積
- 110m²
- ● 延床面積
- 110m²
- ● 築年数
- 築20年
- ● 改装範囲
- スケルトン
- ● 家族構成
- 夫妻
奥様のご実家と職場に近いというロケーションに購入された中古マンションを、スケルトンリノベーションでご希望のスタイリッシュな空間に変身させることに成功した事例です。
購入時は2LDKだった空間を、和室１室分をなくして広々としたリビングダイニングのある1LDKにリノベしました。また、収納棚を大きく設けて扉の内に納めることで、生活感を感じさせない工夫をしています。
本来は和室だった左奥の空間をリビングダイニングに取り込み、コーナーに作業机を設置しました。２部屋を１部屋にしたことで、ゆったりとくつろげるリビングダイニングが誕生しました。また、色をベージュと茶のみに抑えた内装には、くつろぎと同時に上質感が感じられます。
個室に区切られていたキッチンをリビングとの対面式に変更しました。
マンションスケルトンリノベーションの流れ
マンションのスケルトンリノベーションで理想の家づくりを実現するためのステップをご紹介します。
1.理想のデザイン、間取りのイメージを決める
以下の資料を活用しながら、実現したい生活イメージ、リノベーションの間取り、デザインを決めていきましょう。まずは資料やカタログを取り寄せてみたり、相談をされたりすることをおすすめします。ショールームを見学するのもおすすめです。
2.マンションリノベーションの時期、工事期間を確認する
リノベーションを実施する時期を想定し、実際に工事にはどのくらいの期間がかかるのかを確認しましょう。並行して、施工期間中の仮住まいをどうするのかについても調べておきましょう。三井デザインテックでは仮住まいについてもサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
3.費用を調べて予算を決める
まずはリノベーションに必要な費用を調べながら、希望予算を決めましょう。実際の事例を見るうちに「あれもいいな」「これも入れたいな」とやりたいことはどんどん増え、予算よりも膨らんでしまう傾向にあります。最初にまず大まかな予算を決めてしまいましょう。
次に、実現したいマンションリノベーションの費用相場を調べてみましょう。費用相場を確認することで、予算の範囲内でどのようなリノベーションプランを実現できるのか、イメージをつけやすくなります。
また、資金計画も重要です。資金計画を立てるときには、マンションリノベーションに利用できる補助金、必要な税金手続きやローンなども調べておきましょう。
4.実現したいイメージを伝え、見積もりを依頼する
マンションリノベーションの実際の費用は、マンションの特性によっては相場と異なる場合もあります。実際に見積りを確認するまで明確な費用は分かりませんので、早めに見積りを依頼しましょう。
担当者が決まったら、補助金やローンについても相談できますので、リノベーションを検討し始めたらまずはいちど相談してみることをおすすめします。
マンションリノベーションをトータルでサポートいたします
マンションリノベーションをご検討の方は、ぜひ三井デザインテックへご相談ください。リノベーションにかかわるデザイン・間取りタイプ、予算・費用、工事など、さまざまなご要望をトータルでサポートいたします。
三井デザインテックが選ばれる5つの理由
1.理想を実現する優れたデザイン力
三井デザインテックは、ホテルやオフィスなどの公共空間、マンションや戸建てなどの住空間など、さまざまな空間の設計デザインを手がけています。
住空間に関しては、理想のデザインを生み出す設計担当リフォームプランナーが約150名在籍し、お客様の理想のリノベーションを実現いたします。
2.経験豊富な専門スタッフによるプロジェクトチーム制
三井デザインテックは、お客様のマンションリノベーションをプロジェクトチームでサポートします。企画・営業担当、リフォームプランナー、施工・品質担当、その他専門スタッフが連携して、理想のマンションリノベーションを実現します。
3.充実の保証・アフターサービス
三井デザインテックでは安心の保証・アフターサービスをご用意しています。最長2年の保証制度、定期アフターメンテナンスサービス、24時間コールセンター窓口対応など、リノベーション後も安心してお住まいいただくためのサービスを充実させています。
4.三井不動産グループの連携力
三井デザインテックでは、中古物件探し、各種リフォームローンなどで三井不動産グループと連携して、お客様のリフォームのご要望にお応えいたします。
5.豊富な受賞実績
三井デザインテックでは、これまでにリフォームコンクールなどで数々の受賞実績がございます。
2024.03.11時点の情報です