三井不動産リフォーム株式会社

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相続税大増税時代迫る! リフォームで考える税制改正を賢く使う。大増税時代、賢く「ご自宅」「賃貸資産」リフォームしませんか?

相続税大増税時代到来 拡大した相続税課税対象で、都市部にご自宅・賃貸資産をお持ちなら決して“人ごと”ではありません。

平成25年の税制改正で、相続税の基礎控除が平成27年1月以降減額されることとなりました。減額というと安くなるというイメージですが、この場合は逆で、相続税納税義務を課せられる方が増えることになります。つまり、相続財産の相続税の評価額から基礎控除を差し引き、差し引いた後の評価額がプラスであればその評価額に対して課税がなされます。そのバーが下がったことで、相続財産の評価額が基礎控除の金額を超える方が増える事になります。

これまでは、基礎控除の額は5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)でした。これが、平成27年以降は改正以前の6掛けとなり、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)となります。例えば、相続人が3人の場合、基礎控除の額は8,000万円から4,800万円に下がります。

このように、基礎控除の減額は、今回の税制改正によって相続税がはじめて発生するようになる方に限らず、これまでも相続税が発生する状況であった方にとっても十分に影響のある内容となっています。

図解説

しかし、緩和措置として、小規模宅地等の特例の適用範囲が拡大されることに!これを活用しない手はありません!

被相続人の自宅の敷地が80%減額される特定居住用宅地等について、今回の改正で、限度面積が240m²から330m²(約100坪)に拡大されます。この改正も相続税の基礎控除の引き下げ等による増税に合わせて、平成27年1月1日以後の相続から適用になります。また、被相続人の事業用宅地と居住用宅地の両方について小規模宅地特例の適用を受ける場合、事業用宅地の限度面積400m²と居住用宅地の限度面積330m²を合わせた730m²まで完全に特例の適用を認めるとされています。

なお、貸家の敷地等の貸付事業用宅地は、限度面積につき現行同様の調整計算を行います。たとえば、居住用宅地240m²と貸付事業用宅地90m²について小規模宅地特例の適用を受ける場合、居住用宅地について240m²全てを特例の適用を受けると、貸付事業用宅地の限度面積は、54.5m²(=200m²-240m²×200/330)となります。

「小規模宅地の特例」の改正について
小規模宅地の
特例の改正について
[自宅]や[自宅+事業用宅地]などの評価が大きく軽減されます。
小規模宅地の特例
(土地評価の8割減額)
の拡充について
住宅用宅地の面積の
上限が拡充
改正前 改正後
上限240m² 上限330m²
住居用宅地と
事業用宅地の両方を
上限まで利用可能に
改正前 改正後

<限定併用利用>
居住用:240m²
事業用:400m²
最大400m²

※改正前は、事業用宅地を
上限まで利用すると、
住居用宅地には特例を
使えません。

<完全併用利用>
居住用:330m²
事業用:400m²
最大700m²

※住居用宅地の上限(330m²)と、
事業用宅地の上限(400m²)を
合わせて、最大で730m²まで
特例の活用が可能になります。

こんなケースも・・・“家なき子”が親の家を相続した場合

図解説
  • 同居の場合の評価 1億円×(1-0.8)=2,000万円
  • 非同居の場合の評価 1億円
  • 税金の差額
    (30%~50%の税率) (1億円-2,000万円)×30%~50%=2,400万円~4,000万円

例えばこんな解決策があります! 自宅をリフォームして賃貸化

図解説

親が介護が必要となった場合や自宅の維持が大変で有料老人ホームへの入居を考えている場合は、親の自宅をリフォームして賃貸にすることをご検討ください。小規模宅地の特例による評価減(80%)は受けられなくなりますが、貸家建付地としての評価減及び賃料収入を得る事ができます。


  • 定期借家契約
  • 土地 ⇒ 貸家建付地 200m² ⇒ 50%減 (小規模宅地特例)
  • 建物 ⇒ 借家権 ▲30%
  • ※ 相続後売却(10ヶ月以上)⇒ 買換え建物の除却損

例えばこんな解決策があります! 2世帯住宅・賃貸併用住宅にリフォーム

小規模宅地の特例が改正され対象敷地の面積が240m²から330m²に拡大されました。また、完全分離型の2世帯住宅も同居と見なされることが明記されました。そこで、親との同居や賃貸併用住宅相続対策としてもこれから注目されてきます。
また、親と同居した子供の持ち家をリフォームし賃貸化することで、安定した収益を得る事も可能です。


図解説

例えばこんな解決策があります! 減価償却が少なくなった、または済んだ賃貸資産ならリフォームで競争力を高めて子供に贈与

親の遺産として老朽化して収益力の落ちた賃貸資産を承継しても、子供は負担が増すばかりで嬉しくありません。
そこで、親が賃貸資産をリニューアルして収益力を高めて子供に贈与することは,子供にとって定期収入を得ることになり大変喜ばれます。


  • 200万円の投資
  • 家賃
  • 10万円/月 UP※10万円×12ヶ月=120万円/年
  • 不動産価値
  • 120万円÷10%=1,200万円 UP※相続税評価はアップしない※不動産の期待収益率を10%とした場合
  • リフォーム後
  • 子へ建物贈与(収益力移転)
  • 建物相続税評価 2000万円 贈与税(4年)212万円
  • 収益力 年間600万円 30年分1,800万円
  • ※5,000万円×60%(1-0.7)≒2,000万円(評価額)
  • ※2年に分けて贈与も可能

※税理士法人タクトコンサルティング資料より抜粋 ※2014年度税制改正大綱より抜粋(2014年1月現在)

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